01楔子

这两天，因为一本建筑规范的“更新”，引起了大家的热议。3月1日开始执行的《民用建筑通用规范》中提到：建筑面积要算到外维护结构外表面。3.1.1 建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

而我们之前的规范中建筑面积是算到保温层的，再之前的规范连保温层都不算。新规范的执行意味着相同的建筑面积，套内的使用面积会缩水。老百姓花一样的钱，实际使用空间也将减少。今天这篇文章，我想聊聊这个话题。

02缩水多少？

规范一旦出台，就意味着执行也就上“真格”的，首当其冲的就是设计院的图纸调整。而对于普通老百姓来说，可能更关心缩水了多少，我们一起来看看。

这个部分我偷个懒，引用同行图图规范的测算数据：

1.涂料面层（增加约0.6%）以真石漆为主的住宅来说，10万平米的小区会增加500~600平米，以户均100平方计算，每户大概增加0.5-0.6平方。

因为涂料的厚度大概在20mm（含找平层）,所以增加到户的面积不算多。按比例来说，大概增加0.6%，但是对于普通老百姓来说，增加就意味着多出钱了，不管增加了多少。2.幕墙体系（增加约3.0%）现在很多高端的楼盘都会用幕墙体系（石材或铝板干挂）来彰显高端，以10万㎡小区来说，面积增加会达到3000㎡左右，以户均200平方计算，每户大概增加6平方。

因为幕墙体系的厚度大概在200mm左右，所以增加到户的面积不算少了。按比例来说，大概增加3%。但是对于买豪宅的客户来说，这点增加的费用，可能感觉也不是太强烈。面积增加多的，无感；增加少的，敏感。真的很无奈，这可能就是现实吧！建筑面积因为计算规则改变增加了多少，也就意味着实际使用面积缩水了多少！

03标准统一吗？

作为建筑师，其实还有一个困惑：一直以来设计院从图纸上计算的建筑面积和房屋测量单位实地测量之间总是存在着误差，这是怎么回事情呢？建筑设计采用的是《建筑工程建筑面积计算标准》（GB/T50353-2013），而房屋测量单位采用的是《房产测量规范》（GB／T 17996.1—2000）。正因为执行的标准都不一样，所以出来的结果有差距，也就不足为奇了。那我们具体来看看有哪些不同！1.阳台在《建设工程建筑面积计算规范》中

3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积。

条文解释： 建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。

而《房产测量规范》中8.2.1计算全部建筑面积的范围：f)挑楼、全封闭的阳台按外围水平投影面积计算。8.2.2计算一半建筑面积的范围：c)未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。

前者按照结构形式来衡量是否算全面积，而后者按照阳台状态来判断是否算全面，这就导致了设计与测量之间的面积会出现偏差。而在最近出台的《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）中对阳台面积的规定：3.1.5 阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的 1/2 计算;当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。设计阶段就把设计与测量计算的口径统一成了“是否阳台封闭”，也就是跟着测量标准走。2.面层

《建设工程建筑面积计算规范》中3.0.27下列项目不应计算面积：6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。设计规范明确规定了墙面抹灰，装饰层，镶贴块料面层、装饰性幕墙都是不计算面积的。而在《房产测量规范》中，对于这块没有明确的表述，所以我又去找了下地方规范。在《上海市房产面积测算规范》中，我找到如下表述：2.3.1建筑面积按围护结构外围计算，包括围护结构面上的粉刷层、黏贴的墙砖层及黏贴的保温层。对于面层为面砖的房屋，在房产测量时，是计算建筑面积的。（涂料面层，我们也可以此类推来理解）2.2.19幕墙（1）玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其水平外围计算建筑面积。（如下图）（2）既有主墙又有幕墙时，以主墙体水平外围计算建筑面积。（如下图）（3）幕墙中部分另有主墙体部分以幕墙为外墙的，应分别按主墙体和幕墙的水平外围计算建筑面积。（如下图）

（4）幕墙无论有无型材外框的，建筑面积按幕面起算，幕墙厚度为幕面至型材内框的距离。（如下图）

而对于面层为幕墙时，分成两种情况：a.如果幕墙只是装饰，那就不计算面积；b.如果幕墙是维护结构，那么幕墙也计算面积。除了上海的规范，其他的地方规范采用的也是这个逻辑，只是各有表述不同而已。

而这次的《民用建筑通用规范》，恰恰是把原来测量和设计两套不同的计算面积标准统一成了一套，以测量的计算标准为准。今后设计与测量也就不太会出现误差了。

04为房产税铺垫？

新面积计算规范的出台，比房产面积缩水更让普通民众恐慌的是：是不是国家要收房产税了？随着新建住宅数量的增加，住宅市场也进入了存量市场。也就意味着通过土地财政带来的税收将越来越少，所以收房产税是迟早的事情，而且上海等一些城市已经在试点了。从土地税到房产税，这也是一条被发达国家验证的道路。现在统一房产的面积计算口径，当然可以被理解为收房产税做铺垫。但是具体什么时候全国全面开征房产税，这可能取决的因素还比较多，也不光光是搞清楚房产面积这么简单。

具体收多少的房产税，也不是只看你的房屋建筑面积，还得看”税率“多少。所以面积计算规则改变带来的”虚高“或者”缩水“，都不能僵化的与房产税多少挂钩。

同理，也不能和房价便宜与否简单划等号，扩展阅读：《从“套型建筑面积”到“套内建筑面积”，难道买房就便宜了？》

到底什么时候全面开征房地产税，与此文联系也不大，这边就不展开了。

05结束语

房地产领域里的任何一次规则改变，都会成为普通老百姓热议的话题，因为房产是绝大多数人一辈子最大的资产，”铜钱银子关心经“，不由得大家不恐慌！”书同文、车同轨“，统一度量衡之后，管理效率将大大提高。也为房产税的计征，在技术上扫清了障碍。而对于画图的建筑师们来说，工作量即使没有增加多少，但繁复程度又多了一分，算是无妄之灾吧！