作为耕耘于建筑设计院多年,服务于各大地产商的建筑师学姐，今天就来和大家聊一聊：关于买房的那些事。众所周知，买房可是人生中的一件大事，说成事关一家三代人的幸福也一点都不夸张。因此做这种重大决策需要考虑诸多因素：如区位、交通、周边配套、容积率、楼型户型等等。你买房最关注什么呢？还在只盯着户型而不关注小区的整体设计吗？今天就教你看懂住宅区规划的各项指标！

NO.1 建筑密度

《民用建筑设计统一标准》中，建筑密度的概念为：在一定用地范围内，建筑物基底面积总和与总用地面积的比率(％)。换句话说，就是首层建筑面积与总用地面积的比率，同样决定了小区的舒适度。建筑密度越小，意味着除建筑外，可供游憩的园林绿化和活动场地面积越大，小区的休闲区越多，整体环境更优。故而选择更低的建筑密度就是选择了更优质的小区环境。

如上两图所示，为青岛北大资源广场项目的新旧规划对比，凭直观感受，可明显看出，建筑基底面积更大了，就是这张“饼”摊的更大了。指标表上也明确显示，我们的感觉没有错！建筑密度由原规划的39%变为现在的44.7%。尽管这是个商业、办公项目，可能用于解释住宅的建筑密度不是特别合适，但我们可以想象：小区中同样的建筑面积，建筑密度低，就有更多的空间营造景观园林及休闲娱乐之所，提供更优美的居住环境、更丰富的交往空间。因此，同样的建筑规模，我们当然要选建筑密度低的了！

NO.2 容积率

《民用建筑设计统一标准》中，容积率的概念为：在一定用地及计容范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。通俗来说，就是地上建筑面积/总用地面积。容积率的大小决定了小区内的居住舒适度，换言之，容积率越高，小区内单位土地面积上的建筑容量就越高，建筑层数就越高，也就是人常说的越容易感觉压抑，一般容积率情况如下图所示。所以对比各小区时，可尽量选择容积率较低的，提高居住舒适度。

如图，为北京房山良乡板块的两个项目，（图左为学府印悦，容积率2.5；图右为京西印玥，容积率1.6），可以看出学府印悦为11-15层的洋房+高层，而京西印玥全部为5-6层洋房产品，肉眼可见地学府印悦比京西印玥容积率高。

那么，容积率是越低越好吗？

那就不得不提一下住宅区设计中常见的高低配方式。其中，高低配的高低，指品质高低，不是建筑高度，按品质排序：别墅(独栋/双拼/联排)>洋房>小高层>高层。小区无法只建别墅，否则容积率太低不达标，所以会建点容积率高的，和别墅一起把容积率提上来，即小区内混合了低密度产品（别墅、叠加）与高密度产品（高层多层）。

那么高低配的小区值得买吗？

首先我们先讲一下高低配的缺点。高低配中低密的物业相比于纯墅小区而言私密性会差。因为你的背后有高层。换句话说，会有一群人看着这片低密区，所以这是买高低配的一个硬伤。而高低配中高密用户的公共空间可能就会较少，为了建造低密产品，绿化面积被挤占，互动共享空间也被压缩。

那高低配产品一无是处吗？非也。高低配的楼盘有不同的房源，可以满足不同人群的需求。但是，高低配的“高低”，不能“高低”得过分了，差一级能配，差几级就不太配了。别墅配洋房，洋房配小高层，小高层配高层，洋房/小高层/高层一起配，或者不配、单一产品都是可以选择的。

NO.3 绿化率

《民用建筑设计统一标准》中，建筑密度的概念为：在一定用地范围内，各类绿地总面积占该用地总面积的比率(％)。这个概念就很好理解了，就是绿化率越高，则单位土地面积上所拥有的绿地比例越高。高绿化率的好处也显而易见：

1）提升居住环境：

高绿化率会让人身心愉悦。同时也能增加居民的交往空间和活动场所，闲暇之余跑步散步、乘凉休息、打牌下棋，密切与邻里的交往互动，增进邻里感情。

2）提高小区档次：

在房价居高不下，地皮寸土寸金的当下，高绿化率的小区会营造出高级感，园林绿化更是居住空间质量的重要标志。绿地率越高，用户的舒适度就越高，居住环境更优美。

3）有利于健康：

现代社会的工业发展，导致空气质量越来越差。如果住房周围的环境良好，绿植也能起到一定的净化空气作用，让长期处于城市污染之下的人，能享受片刻绿色健康的生活。

所以绿化率也是需要考量的一部分哦，你了解了吗？

本期干货满满，你是否有些收获呢？下期我们继续来聊聊其它指标，包括大家最关注的得房率等，小伙伴们记得翘首以待哈~