规划和房产面积打架怎么办（说面积之十四）
admin
2023-10-18 08:40:30
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拙文《买房涉及的面积概念你知道多少》中说到，建筑面积可以分为规划和房产两条主线，和政府、开发商和购房者都息息相关。长期困扰开发商报建和设计人员的一个问题是，规划面积和房产面积往往不一致，给设计、报批报建、竣工验收带来很多麻烦。
一、 差异主要产生在哪里？
以一个正在推进中的案例为例，这个项目计容面积约6万方，房产和规划面积差约600平方米。经分析，差异主要产生在房屋主体的附属部位。比如外廊和雨棚，按照规划口径进深超过2.1米的无柱雨棚计算一半面积，而房产测绘凡是无柱雨棚一概不计算面积。还有就是下地下室的通道，往往规划是按层切，计算入一层面积，而房产按照功能定位，计算入地下一层。
二、 差异的原因及困扰
原因很简单，两套体系，两套标准，进而导致两个结果。更深层次是管理要求、管理部门不同（见拙文《买房涉及的面积概念你知道多少》）。
尽管没有对错，但是给开发商设计和报建带来的困扰是非常大的：以杭州地区为例，我记得先有规划预测，其次有房产预测，复次有规划竣工测量，复复次有房产实测，最后有国土核验，里面如果有对不起来的地方，就要修改图纸重新来过，搞得许多设计、报建人员头发大把大把的掉下来。所以前阶段，浙江率先推出了建设项目联合测绘的改革意见，可以说是对症下药！
三、 如何应对？
冰冻三尺非一日之寒，短期内要改变规划和房产面积不一致的情况或实现一次测量难度比较大。
因此对于开发商来说，能够主动做的事情是：一、自己把当地规划和房产测绘的差异点弄清楚，找到模糊点，多跑去咨询；二、把当地规划和房产相关的流程弄清楚，弄清楚哪个为主，哪个为辅，哪些是底线，哪些是可以协商的地方；三、形成差异形成后的解决预案，如果有差异，比如规划比房产多，知道后果并知道怎么办？