个人金融资产包括存款、债券、股票、投资基金、退休基金、人寿保险等。

持有的商品包括房产、汽车、耐用消费品（如家用电器、家具）、黄金、白银、珠宝、古董和艺术品等。

学习股票投资、择时买股很重要，

假如某人98年40万购入的北京望京的100平米房产，现在卖出应该600万（15倍）。某人在98年买股票，买的大牛股比如贵州茅台36元，目前1800元左右（50倍），从这个角度说，金融资产比商品增速搞得多。

但某人买的是其他股票，大多在2-10倍收益，有的买错了还亏损。从这个意义上说金融资产增速比商品慢

假如某人手里确有货真价实的古董或收藏品，以50年计算，或许收益远高于贵州茅台。

未来10年-20年，影响家庭资产的主要是金融资产和持有的商品房产、黄金、收藏品。

这里主要谈谈影响未来10-20年家庭资产的2个重要因素：金融资产配置和房产配置！

在过去的20年里房地产持续上涨20倍，而金融配置中的股票才上涨了2.3倍，减少房产配置，增加股票等金融配置就有为重要！择时买股，在2023年1月16日大跌后，调整一段时间抄底才是学习股票的真正目的。

首先，特定时间内，持有的金融资产、房产能否增值？

金融资产有折价、大幅亏损。比如2007年10月-2008年10和2015年6月-2016年1持有股票、基金都是大幅亏损。

而同期房产价格均价都是增长。

其次、某特定时间内，金融资产增值快，还是持有的房产增值快。

比如2001年6月北京通州梨园附近房产（2200元/平米）目前梨园附近二手房45000-50000元/平米，约20-25倍？

同期股市从指数2001年6月2238，2023年2月17日3220，3220/2238=1.43倍。

而2001年1年期存款利率2.25%，2022年1年期存款利率1.65%，是降低的。

第三，着重讲一下家庭资产配置中的的金融资产和房产比例

中国居民资产配置从下图可看出，房产和存款在家庭资产配置中逐年减少，股票、信托和理财是逐年增加的。2004年房产占比78%，存款18%，2019年房产占比65%，存款12%。而股票配置由2004年的1.5%到2019年的6%。信托和理财产品从2010年1.5%、1%，到2019年约7%、2.5%。

我们来看一下美国居民家庭资产配置里金融资产超过七成（其中股票和投资基金占比为32.2%，保险与养老金占比23.8%、存款9.3%），房地产占24.3%。

美国的居民资产配置结构经历过从地产到金融资产的转变，从1970-1985年间的32.3%降至2000-2015年的20.9%。

小结：从上面3条可以看出，家庭资产配置最重要的是不能折价和亏损，其次是增速，第三在什么时间多配置金融资产，什么时间多配置房产，配置比例很重要。

为什么说家庭资产配置需减少房产配置增加优质金融资产配置？

首先，2022年我国人口开始负增长，总和生育率跌破1.1、全球倒数，新生儿出生人口近5年持续大比例创新低。

从2018年至今，我国新出生人口持续创新低，2020、2021、2022三年比1949年出生人口还低。

其次、住房需求高峰已在2019年已经见顶，预估在未来几年房地产价格会见顶。

若国家统计局在总人口上的预测准确，从我国总人口数量以及新生儿出生人口数量2方面综合考虑，未来我国住房的刚性需求将持续下滑，意味着住房需求高峰已在2019年已经见顶。需求决定价格，从而预估在未来几年房地产价格会见顶。

我国家庭资产配置中房产配置比例过高，原因是土地价格高，从而导致购买的房屋价格高，1955年之后出生的中国人大半辈子都是房奴。

借鉴美国居民资产配置，我国居民家庭增加金融资产配置减少房产配置将是大趋势。

尤其是有3、4套房的家庭，最好卖1-2套房，增加金融资产配置。

比如北京1985-1998年拆迁户多是选择还建房，有一部分家庭还建了多套房。假如未来几年住房真的见顶，这类家庭减少房产配置是大趋势。

2023年上证指数相较于2003年低点也就2.3倍，而同期房产价格上涨了20倍。目前上证指数长期线在2750点左右，预估4年后升到3000点左右。未来5年上证指数震荡上涨是可期的，尤其是被低估的优质股票，值得在2023年优先配置。

减少了房产配置，多出来的现金增加优质金融资产配置。至于存款比例、保险比例、股票比例是根据每个的金融知识、金融投资经验以及风险偏好而不同。可以自己增加优质金融资产配置，也可以找相关专家配置。

每个家庭根据自己的情况减少房产配置，除了自住，有多套房的选择未来几年合适的时点卖几套为宜。更多的配置优质金融资产，会有好的收益。