大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

大家可能都知道，当今上海实行「中小套型面积限制」政策，主力的户型面积不允许超过100平，也就是著名的「7090政策」——

政策正式出台于2006年6月，当时住建部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定：

「自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例，必须达到开发建设总面积的70%以上。」

这就是俗称的7090政策，也是上海正式进入户型小型化时代的一个标志。

其中，政策巧妙地规定了小户型:大户型7:3的关系，在部分地块上甚至还会提升到8:2：

但是，火箭哥却发现不少的项目都已经突破了所谓「不大于100平」的限制，多出了102平、105平甚至107平的房子出来：

不好奇吗：

为什么在100平的面积限制下，却能卖107平的房子出来？

01 “理由”

可以发现，大多项目之所以能做到「面积超售」，大多都是把阳台给封了——

增加了可售面积、自然就是增加货值和利润，这个操作在2022年的上海可谓全市风靡，大家都在做。

在每块地的地块要求中都会看到不大于100平的限制，这是大的国策；

但在基础国策之上，还有着隐性的附加规则可以增加可售面积，那就是：

超低能耗和装配式建筑。

举个简单的例子：

如果一个项目申报了超低能耗住宅且最后申请通过，可以奖励额外3%容积率，四舍五入就是增加约3个平方的建筑面积；

而如果采用PC装配式建筑工艺（且采用预制夹心保温墙体的），可以奖励额外最多不超过3%的容积率，四舍五入又是另外约3个平方的建筑面积

（文字来源：上海市装配式住宅的支持政策）

所以，我们如果以100平为例，这里额外增加的约6%奖励容积率就能转化成多出来的可售面积，这就是为什么今天的三房大多我们看到都是103平-107平的原因。

02“封阳台”

去年，我们看到大量的项目通过封阳台的方式来“偷”出更多的可售面积，并不是政府放之任之，而是一定程度上钻了政策的空子。

在建设工程项目时，实际分为报批和报建2个部分——

2个名词我们不用太过深究，通俗理解就是2个流程互不影响，户型面积允许出现差别：

比如我报批了99平，最后销售是102平，实际是符合流程规范的。

但在2023年，封阳台将被严令禁止，只有2022年遗留项目不受影响——

举个例子：

2022年取证过的苏河玺可以封阳台，但是2023年新出让的地块就不能再封阳台了。

03“业界良心：杨浦”

很多人可能都没注意到：

整个内环内严格执行「不大于100平」规则的，只有杨浦。

不信的话，我们可以打开地图来看看——

在普陀，无论是天汇玺、苏河玺还是天元府，主力面积预计各为106平、107平和105平；

而在虹口，虹玺的三房面积为103-106平不等；

只有在杨浦，无论是和樾天汇还是海玥天汇、瑞仕云曜璟庭还是中海海上和集，大家做的都是99平三房：

这是瑞仕云曜璟庭：

这是中海海上和集：

和樾天汇和海玥天汇还没有正式版本户型图，但最大也都是99.X平，绝对不超过100——

实际上，杨浦对于报批报建要求相当严格，如果要买个实惠，实际你在杨浦买到的99平和其他区域买到的105平套内面积是差不多的：

建议其他区域全面学习。

04“总结”

无论是超低能耗还是PC装配，本质都是为了推动我国商品住宅的进步做出的激励，这样实质性给房企带来收益的行为，的确是粗暴且有效的。

但客观来说，虽然超低能耗住宅带来了更好的居住品质，但也降低了居住体验——

超低能耗奖励3%、装配式建筑可以奖励3%容积率，也就是本来小区规划限定是2.0的容积率，可以奖励纯住宅面积的6%容积率，实际可做到的容积率变大成2.12；

这是政府对开发商的一种鼓励奖励，但是这个对于小业主来说可能并不是有利因素，也就是说，有可能小区里面有其中一栋楼从17层变18层了，用户体验感相对变差。

所以，这个案例再次告诉我们，事物都有两面性，是好是坏纯粹就看你的角度了：

站在开发商角度，送上门的钱没理由不赚；

站在购房者角度，多花出去的每一分钱都是被坑了。

屁股决定脑袋，这个世界一直都是这样。