致力于惠州楼市近些年分销渠道，争议颇大，人云亦云，房侦探柯蓝帮大家解析暗中曲折。

　　或许以前大家对分销或者中交的印象是买名单，打骚扰电话，乃至是威逼利诱的商业运营模式，自然觉得这类方式没什么技术含量。

　　可是近期我了解了如今的分销，越来越多的人以专业及服务来获得认可，这或许是房地产销售人群类似人类起源一样，开启进化史。

示意图（图片来源网络）

　　01 惠州渠道分销的蛋糕比大家想象的要大很多

　　现阶段惠州楼市，分销商的蛋糕有多大?

　　惠州新房近三四年每年成交均值十五万套上下。

　　换句话说，这条跑道早已变成与惠州开发商及渠道商的一条跑道，而且在未来5年内，惠州新房市场将是现在的二倍多。

　　更难想象的是，在2020年惠州新房买卖中，渠道分销占70%，惠湾市场渠道分销升值占比90%。

　　02 开发商：那大家就不给渠道卖行了

　　房子在开发商手上，可以拓展渠道。

　　换句话说，假如市场上全部的新项目都产生了同盟，全部的新项目也不卖给渠道，全部的直销，之后会怎么样?

示意图（图片来源网络）

　　一位朋友在一家很有危机意识的企业担任老总还真算了，评测获得了一份数据信息。

　　如果全部新房项目不开展分销，全靠自身去化至少要2年时间，前提是市场尚可，没政策打压的前提下。

　　但这一难题，也是市面上大多数项目碰到的。

　　现阶段市场上哪一个新项目能担负2年时间资金周转成本?

　　针对迅速资金周转的新项目而言2年是十分漫长，持之以往，可能市面上烂尾楼盘会越来越多，对楼市管控而言，是相关管控机构，开发商，购房者三方都不想看到的局面，兜兜转转最终“结果”还得是购房者来承担。

　　房地产开发商內部有那么多权益捆缚，如果有人来毁坏这一游戏的规则，这个牌局会将其踢出局。

　　因而渠道，在这里条跑道上，当然有魅力，也当然有自身的存活大道理。

　　这就是为何渠道能够让开发商妥协，规定开发商给房源，不给优惠的原因。

示意图（图片来源网络）

　　渠道绑定开发商，是当下楼市不断演化的一个过程，不但房地产如此，很多行业亦如此。

　　比如现在处于红利期的直播带货，什么都卖，一年卖个几个亿?撒撒水，几十亿，实体企业直接被绑定，股价，业绩全靠直播带货的主播团购渠道意思如出一辙。

当然以上观点不能以偏概全，惠州金山湖马安那块依靠规划画饼，也能做出骄人的营销数据。

　　这也就是我觉得大家必须从另一个视角看待这种模式的直接原因。从渠道的角度观察市场是不是十分不一样。

　　有时候从另一个视角看来，同一件事情，都会展现不一样的格局。

关注房侦探柯蓝，分析惠州房价走势2021，惠州楼市发展开发商及中介业界潜规。