很多人选择日本投资型房产时，也许会凭自己的感觉购买，或跟风购买。其实做房产投资最需要的是数据考量，理性购买。那么，应该如何选择最适合自己的房子呢？JS株式会社一直致力于打造高性价比，高稳定性，高流动性的房产品，在深耕大阪一户建民宿改造的同时，潜心对市场的专业认知分析给对日本不动产投资有兴趣的朋友们。

01、正确认识和理解海外资产配置需求

房产投资可以说是人生中数额较大的一项投资了，在做选择时最好能看到5年以后，至少1-5年内，自己的需求和具体目标。

比如你买一套日本房产是为了做投资房，作为出租房赚租金，打算在5-10年后卖掉，换个更大的投资房；或者因为移民等因素，将投资房转为自住房；又或者打算买来直接自住，过几年后换大的改善房，将现住的房转为投资房……

以上都是需求和目标的一些例子，在选择投资型房产之前，要明确以上内容。不同的需求和目标会考虑交通、周边配套等因素，从而影响最终选择。

02、“懂计算”，选择性价比最高的物件

1、租金回报率

年租金回报率的计算方法是：

租金收入—综合花费（物业管理费、维护费等）=净收入（现金流）

年租金收入/购买房价*100%=租金回报率

计算租金回报率，可以很好地判断哪套房子更适合投资。

不过也可能出现一些不太好判断的情况：

两个房子的租金回报率相同，而房子的价值不同，选哪个呢？

比如有一套200万的房子，和一套500万的房子，它们的租金回报率相同，看似挺难选的。其实，这种情况下，更建议选择价格较低的房子。两间房相差300万，买一套500万的房子出租时会有空置的时候，风险较大。而选择200万的房子，剩下的300万可以投资多个价格较低的房产，或者分散到其他投资产品上，这样分散投资金额，可以分散风险，不仅风险会降低，回报率可能会更高。

2、投资房租金

买房之前，你可能不了解自己的房子能够租多少钱，这时，可以根据周边房产情况进行估算，即比较周边同户型、同尺寸的房屋，挑选租金最低和最高值的平均数进行大致估算。公寓里的房子更加容易判断，因为房型相似或相同，可比性更大。

当租金回报率相同时，就要对比周边设施和未来发展了，看周边设施是否在2-3年内会发生变化，比如地铁站的开通、学校的建成、大型商超等生活设施计划的实施，这些能够影响到房价和租金的因素需要宏观考量。

至于现金回报率和升值潜力要优先考虑哪一个？还是建议优先考虑现金回报率，抓住现金流，因为升值潜力会根据市场波动，比较难预测最终价格的上涨或下跌情况。

总之，要选择性价比最高的投资型房产，一定要理性判断，用数字说话。

03、要选择值得信赖的品牌开发商

对于普通人而言，购房是一件需要极其谨慎对待的事情，要考虑房子的户型、配套，周边的交通状况，甚至未来规划……但还有一个关键的前提常常被大家所忽视，那就是房子的“品牌”——优秀品牌的开发商所带来的效应。

选择优秀的品牌开发商无异于给自己买房置业购买了一份“保险单”，品牌实力构筑信任桥梁；紧随发展，规划利好指向；精工匠作，房屋质量更有保障。

JS株式会社作为日本大阪第一的定制化开发专家，是唯一自主设计和建筑、开发到资管、自营运营和服务品牌、艺术美学的构架开发商。2017年，我们成立了自己的开发公司和建筑公司，累计开发了300+户独立定制物件；2018年成立了自己的民宿运营品牌，累计运营了400+套民宿。未来十年，JS君会提供日本更多物业形态的投资方案，以及千栋计划和自己的服务品牌。