泰国土地投资一直是东南亚土地市场投资的一片热土，本文介绍泰国的土地与房屋法律制度，为泰国投资者提供土地及房产买卖、租用的风险提示及法律建议。

一、商业地产

曼谷的交通基础设施令人印象深刻，超过四分之三的写字楼都位于城市的公共交通线路附近。中央商务区(CBD)拥有最多的优质办公空间。近年来，该地区需求的增加和空置率的降低导致房价大幅上涨，现在入住率已经高达90%。此外，在主要基建设施附近的其他地区，也有不少写字楼在建设当中。

在更多的边缘地区新开发的高质量办公空间正吸引着跨国企业的注意，尤其是在疫情期间，多个国家的投资者正在寻觅合适的发展空间，新开发的项目会受到比往时更多的注意。

二、房地产所有权

根据泰国法律，房地产包括永久固定在土地上或构成土地组成部分的土地和财产。房地产的法律关系主要由《民商法》和《土地法》调整。

下面分别概述房地产的基本形式、所有权类型和所有权文件之间的区别。

1、土地

土地上可以存在所有权，也可以存在占有权。

土地的所有权凭证是土地权属契约（Title Deed）。土地权属契约是泰国最安全、最具市场价值的土地权证。

根据《土地法》的规定，具有占有权的土地所有者可以为特定目的或在某些条件下使用或占用土地。土地占有权的凭证有使用权证书、土地使用证明证书和土地占有权证书等多种形式。持有土地使用证的土地，一般会被认定为可供买卖的土地，因为它可以被确权为土地权属契约。

2、一般建筑

一般来说，《民商法》将土地和位于土地上的建筑视为房地产。这是因为建筑是永久固定在土地上的，是土地的组成部分。在实践中一般可以判断，土地所有人被认为是在其土地上建造的建筑物的所有人，或者建筑物所有人有权利或被允许使用土地，例如以土地租赁的形式使用土地。建筑物占有人对土地无所有权的，土地和建筑物视为相对独立的不动产，建筑物不作为土地的组成部分。根据泰国法律，普通建筑业主不会获得建筑所有权文件。在实践中，建筑许可证或正式的建筑销售合同是建筑物所有权的初步证据。

3、商品房

登记为共管财产的建筑物的所有权应分为单独的所有权部分，包括专有的房产和房产所有者共有的共同财产。个人单位和共有财产的登记所有权是区分商品房与其他类型的房地产的主要特征。物业管理单位的房产证会发给单位持有人，作为该房产所有权的证据。除了《民商法》和《土地法》，商品房的法律关系也受《商品房法》调整。

三、注册登记

一般来说，泰国实行土地和建筑物登记制度，其中房地产交易应以书面形式进行，并向土地部门的登记官登记。根据相关法律，这一制度有一些例外，不按上述规定办理的，双方交易对内有效，但当事人不能向善意第三人主张对该不动产的权利和所有权。除登记外，根据相关法律法规，可能还需要办理某些手续，例如某些房地产的交易在登记前需要公告。向登记官登记的交易将记录在该不动产的所有权文件上。已登记的资料及有关文件可供公众查阅。

四、法律选择

当事人可以在合同中自由选择和规定适用的准据法。但是，《法律适用冲突法》第3章规定，标的物为不动产的，准据法为该不动产所在管辖区的法律。因此，在实践中，与泰国房地产有关的协议当事人通常选择泰国法律，因为与房地产有关的产权受泰国法律管辖。

五、房地产市场概况

亚洲金融危机后，房地产市场逐渐复苏。有关部门推出了几项措施，以促进对泰国房地产市场的投资。房地产公开发行基金(PFPO)是支持投资房地产市场的金融工具之一。PFPO市场已经持续增长了十多年，导致了2012年房地产的另一个演变，房地产投资信托基金(REITs)被推出来取代PFPO。

在过去十年中，泰国房地产市场经历了缓慢但持续的上升趋势。这一上升趋势的一个关键原因是越来越多的外国人决定在泰国生活，无论是来工作还是来享受退休生活，更好的经济前景导致泰国房地产更高的入住率和购买率。然而，泰国不同城市之间的市场表现有所不同。

2019年以来，全球房地产市场面临重大变化。随着灵活办公和联合办公的趋势，办公空间的赛道正在发生变化。电子商务和网上购物的转变的趋势减少了零售空间的需求，但泰国市场对仓库和工厂的需求增加了。泰国房地产市场受到疫情的严重影响(部分原因是泰国严重依赖旅游业和居住在主要城市的外籍人士)。在2020年第二季度，新开发的房地产数量减少了73%以上。大多数头部泰国开发商在2020年第一季度利润开始下降。在这样一个不确定的环境下，对现金流和产业链的担忧，以及买家在验房时面临的困难，都导致了大多数类型的房产需求下降。

由于泰国金融机构收紧了房地产开发项目的贷款，当地开发商被迫与外国合作伙伴组建合资企业以获得资金。自2018年以来，泰国和外国合作伙伴成立了20多家合资企业，在曼谷开发住宅和商业项目。在曼谷的合资项目中，75%以上是与日本公司成立的。近年来，泰国房地产开发商普遍采用的筹资方式包括通过向公众建立公开上市的REITs发行债券或信托。

由于篇幅原因，关于泰国房产的外国投资、结构化投资、土地、建筑及房地产交易税等内容，我们将在下一篇中详细讲解。

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