很多人以为，国内的城市住宅建筑喜欢高楼大厦，而发达国家却都是整齐划一的别墅。

这是被好莱坞电影给带偏的信息误差，当然，也是潜移默化的认为外国的月亮更圆的自动脑补。

咱有一个明证，成龙大哥在外国取景的电影里，也有很多高层住宅建筑的片段，还记不记得警察故事里成龙为躲避追杀逃到人家阳台上的剧情？

而高层建筑将会成为贫民窟的言论，并不是看衰房地产的主观臆测，而是真的有先例。

那就是欧洲。

二战后，整个欧洲兴起了一阵高楼修建风潮。

由政府亲自下手进行建造，随着大量人民进城的住房需求，又窘迫于被打烂的城市，使得建造高层建筑成为唯一选择。

最后成为了顺势而为的囫囵吞枣，力求最快、最高，一座座高楼拨地而起，全然不管配套和美观，也不考虑实用和有无必要，一座万人小镇，也建了个38楼的庞然大物！

但，在短短一二十年以后，成为了最丑、最烂、最危险、最不适合居住的贫民窟，被大规模拆除！

当初被捧为时代宠儿，上至政府下至百姓都趋之若鹜的高层建筑，短期内沦为人人逃避的灾区，而后，当初的修建高楼的政治正确的帽子瞬间被“拆”字给摘了去。

是的，共识的建立需要一个不短的时期，而崩塌却极为快捷！

就像结婚生子的共识，几千年的传统和基因延续，在一二十年里迅速被扭转，想来也是荒诞。

所以，国内那帮叫嚣着“房地产不倒，过去的房产周期标注着寒冬过去、必有艳阳，这轮低迷后，房价会跳反，目前抄底是最好的机会”的人醒醒吧！如果共识在这个时期内破灭，什么都没用了！

就像生育率，一代人以内，是回不来的！

好了，说回正题！

欧洲的前车之鉴，是否会成为我国不久后的弊病呢？

会，但不会成为广泛，可波及面绝不会小！

因为高层建筑成为贫民窟需要几个条件。

1，入住率低于某一个数值，无法支撑物业服务达到及格水平的经济基础。
2，主体人群皆为刚需人群，经过复杂的演变，使得人文和卫生环境以及治安越来越差。
3，区域常驻人口继续减少，让小区的治理和修缮没有任何回本的可能。
4，小区的整体质量不佳，居住舒适度很差，住户一旦有了能力，便要逃离。

这四个条件不是孤立的，而是交差影响，你中有我，我为起始，你成了果，我犯了病，你随即重伤，最后手拉手下地狱。

咱们来一次情景复刻：

一开始的时候，在一个稍微偏僻的地方修建了一个项目，为了分得市场，总价不能高，且行业有枯竭之势。所以，只能主打小户型，吸引刚需购买。

单价不算便宜，但人家总价低，其他家动辄120平米，七八十万，这里80平米3房2卫，才五十来万，这帮人首付十几万都需要借，只能买这儿。

本想修一些高端户型，充一充门面，否则到售楼部的都是底层，没法提高身价。奈何整个小区容积率太高，建筑密度太大，全是小户型的楼栋里混几个栋大户型，有钱人不傻，只有户型大的房子根本体现不了档次，销量肯定不好。于是，只修了三个户型：80、88、96。

修建质量就别想有多好了，当初房价暴涨，大家都看好，六千的均价，人家就敢花3000买楼面地，最后楼市遇冷，6000一平已是极限。

当然，以前行情好的时候他们也没好好关心质量，毕竟花1500就能解决的事儿，为什么要按宣传干2000的造价？

楼市更加萎靡，当地不让降价，他们也不敢，降了大家一起降，房价加速下降，大家一起死。再说，降了价之前的业主肯定闹事，且抵押物估值会变化，需要补钱，他们资金链濒临锻炼，哪里还拿得出钱？

只有变着花样降价。

人防车位直接送，装修材料随便给，反正都不是好货；
还拉不起销量，那就送物业费，以后二十年都免费，这物业公司三年后还在不在都是问号，管那么多干嘛？
还是没啥用，那就只有最后一招了，送产权车位，之前卖五六万，现在捆绑销售，加一万块买微型车位，再加三千买普通，再加三千买超大。
子母车位就别想了，本就是个刚需盘，人家根本没规划。

利润已经压缩到极限，还要背着贷款利息，房企只有压低建筑成本。

主体建筑没法偷工减料，但辅助设备能省就剩。

门窗用便宜的，劣质钢都不给上，直接用塑料；
电梯就别想着牌子了，交房时保证平稳就行；
绿化和宣传是两个样，那几十棵小树苗和整体的草坪人家一共才花了几十万；
当初宣传的游泳池直接没有，问就是置业顾问没说清楚。

这样的小区只有三类人买，经济较差的起步刚需和兼具投资属性的短期不回家的外漂以及纯投资客，前两者是大头，最后一类人占少数。

这样，必然导致一个问题，那就是入住率太低。

刚需掏空家庭积蓄上车，背上两三千的房贷，三线以下普遍三四千的工资，即便是小两口一起挣，除去雷打不动的月供，交房时大抵搞不定装修费用，导致小区落成后的几年里，他们中有相当比例的人无法入住。
而在外漂流者购房的目的是给自己留一条后路，多数短期内不回家，只能让它待着吃灰，或有少部分父母装修了偶尔来住，但多数时也是空置。
最后一类就不谈了，等着涨价卖的投资客，物业费都是等到和买主交易完成后交。

大家可以去看看这五年内交房的郊区刚需楼盘，只看装修率，一定低于4成。

这就让贫民窟的形成有了原始条件：

入住率极低，物业费的缴纳无法支撑一个合格的物业，一开始为了交房和业主入住时不闹事以及照顾门面，保安雇佣退伍军人，保洁早中晚皆有。

一两年后，收入降低，开发商已撤离当地，不需要维护口碑，只能按着最低标准敷衍，守门的成了老头，保洁时有时无。

入住的多为刚需，他们多为底层，虽然下面这话很伤人，但也是事实，底层人群聚集的地方，低学历、低道德、低素质的概率要高的多，所以人文、卫生环境不会好。

随着时间的推移，另一种情况的诞生，会使这种现象越来越明显。

底层人群的发展会分化为三种：

生活步入正轨，收入缓步上升，甚至跃迁阶级；
原地踏步，在幻想和现实里挣扎，活的下去，饿不死，保存着外表的体面，实际上除了房贷、车贷，连谈恋爱的钱都没有；
小部分人越混越差，房贷靠拆东墙补西墙，最后借光了朋友，无可筹措，躺平任嘲。

这三类人只有第二种还会住在这里，前者嫌弃环境和户型以及位置，慢慢搬走，房子要么出租要么卖。后者根本负担不起房贷和生活成本的负累，但他们连装修钱都没有，只能卖掉。

再加上投资者随时卖房，让小区的进出人群相当杂乱。

租户、中介、买房者、装修人员进进出出，就算是一级物业也很难管理，要不了一两年，小区的档次立马再掉一个身位。

楼道脏乱差、绿化常有狗屎、池水由拜变绿再成黑、外来人无法盘查导致治安情况越来越差，一个小区的风评继续走低。

有能力的人纷纷逃离，投资客和房东见回本无望，大肆甩卖，但无人接盘，只得低价出租。

人文和卫生以及位置条件摆在那里，有点经济能力的租户不愿租，只有无可奈何和别有用心的人群居住。

何为无可奈何：收入很低者，暂时没钱者，刚踏入社会者。

何为别有用心：房东出租很难，所以对租客的要求极低，能给钱和押金便可，导致谁都可以租。而物业管理等于没有，人员出入没有限制，一部分租客便在此做起了营生，什么营生？黄赌毒呗！

这个小区不久便上了派出所、刑警队的名单，门口常有荷枪实弹的人员出现，一个小区的口碑彻底崩坏。

到了这一步，这个小区已经沦为了贫穷和犯罪的居所，但还不是贫民窟，因为这阶段本来还能救。

换一批物业进场，修缮设施，清理垃圾，美化环境；
警方强力介入，挨家挨户调查，把罪犯通通清除；
基层社区人员来回巡视，给予住户帮助。

这般，一两年后，整个小区将焕然一新。

可是，少了两个条件：小区这么低的入住率和区域人口提供不了这么多租客，无法支撑好的物业服务。

最后，基层社区人员的帮助也只能减缓部分犯罪罢了。

好了，问题无解。

再过十年，楼房继续老化，水气管道、电线、电梯频频出问题，外墙瓷砖掉落，屋内渗水严重，公共照明稀少……本来修建质量就不好，使这些问题更加严重。

且，这一切都无法改变。

修缮，找谁出钱？

能找到的还住着的业主寥寥无几，他们倒是愿意修缮，可说了不算；
租房出去的业主不愿意，一家即便只花一万，但人家一年也就租一万二，修缮了的租金上涨能有多少，多少年能回本？
那些空置房东更不愿意，他们一直挂着卖房，无人问津后，发现装修出租要十多年才回本，还不如放着等个好时机出售，买房多年，没住一天，一直赔钱，你让他们再交钱？你会说修缮了好卖，人家可门清呢！这么多年的卖房经验让他们早就察觉了，房子卖不出是由多种原因合力导致的，小区的老旧只是其中之一；
租客？想什么呢？你敢说，人家就敢骂，到期了立马走人，好不容易上门的租客也没了；
政府出面？基本不可能，因为高层建筑的修缮难度极大，是一笔巨款。而以前房企高歌猛进扩张势力和地方为了财政联手打造的新区，沦为了这类房屋的温床，使得这类小区一抓一大把，全部解决会压垮财政，只能慢慢拖，有的可能几年内修缮，有的直到拆毁都安排不到。
维修基金？有三个问题——业主同不同心？这个钱二十年后还有没有？这个钱到时候提不提的出来？

所以，笔者敢断言，这类房多数无法修缮，最后的命运只能是拆毁！

好了，看完整篇文章，有一个关键点浮出水面：

高层建筑和贫民窟发生联系，为何是高层？

因为修缮成本太高和潜在安全隐患太大。

那么，咱们可以说，高层建筑成为贫民窟的直接原因是维护太差，使它的缺点大摇大摆地露了出来。

于是，只要维护一直到位的高层建筑就能逃过贫民窟的命运。

这需要入住率不低、区域人口足够、治安管理到位、物业服务不差！

其实，除了郊区，基本都能满足！

但现实更加残酷，现在修建的住宅建筑，多数都在郊区，而未来，他们也是郊区！