6月刚刚复工的时候，上海楼市可谓是“消息”满天飞，有说五大新城继续放宽限购和落户（临港已经在放松了），有说普宅标准要调整，还有本地/外地户口多孩家庭可以买多套的（可能性不大），总之是山雨欲来风满楼

关于这些“消息”，一房一万也在直播中跟大家聊过，本着客观的态度

我们今天来聊聊上海的「普宅」

图中数据以上海二手房市场价*面积计算总价，范围：上海所有二手房

图中每个红点，都代表一个二手房小区，从整体来看，在现行普宅标准之下，大家能买到的房源数量还算可观

以上数据为各环线下符合普宅标准二手房的存量套数，不等于挂牌量/成交量

上海普通住房应同时满足三个条件：

1、房屋需为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

2、单套建筑面积在140平方米以下；

3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

下面我们继续从数据出发，看看不同环线在对应的普宅标准之下，

有多少房子能买？

普宅都分布在哪里？

1

内环内「普宅」杨浦虹口+普陀

内环内普宅存量的主要区域分布在杨浦、虹口，另外普陀和浦东数量也不少

内环内「普宅」存量最多的小区是位于杨浦的凤城三村，有6000+套，加上凤城二村的存量一起，有共计近万套

凤城三村主要建成时间是1956年，小区市场价均价69240元/㎡，普宅存量套均面积：40.03㎡

小区40㎡左右户型示意

凤城三村可以说是内环内「普宅」的典型，传统的老公房小区，以小面积一室户为主，地段优越、生活配套丰富，但是小区品质、社区管理比较差

2

内外环间「普宅」宝山杨浦+浦东

内外环之间普宅存量的主要区域分布在宝山和杨浦，另外普陀、浦东和长宁的数量也不少

内外环间「普宅」存量最多的小区是位于宝山的泗塘一村，有5800+套，加上泗塘X村的存量一起，有共计超过1.8万套

泗塘一村主要建成时间是1959年，目前小区市场价均价48820元/㎡，普宅存量套均面积：38.26㎡

小区39㎡左右户型示意

与内环内「普宅」类似，泗塘一村也是传统的老公房小区，以小面积一室户为主，但地段一般，距离地铁、商业等城市重要资源距离并不算相近，小区品质、社区管理比较差的问题依然存在

3

外环外「普宅」

外环外普宅存量的主要区域分布在宝山和五大新城，另外浦东和奉贤、金山的数量也很可观

外环外「普宅」存量最多的小区是位于奉贤的江海新村，有6600+套

江海新村主要建成时间是1989年，目前小区市场价均价18030元/㎡，普宅存量套均面积：79.43㎡

小区79㎡左右户型示意

当然，这并不算是外环外「普宅」的典型，笔者挑选了几个外环旁存量较多的小区，给大家参考

很多人关心，购买「普宅」有什么好处？

购买普通住宅的优势主要体现在二套房首付的差别：普通住宅首付50%；非普通住宅首付70%。

举个例子，如果预算450万买房，如果房子位于内环内算普通住宅，首付50%（225万）；如果位于内环外则属于非普通住宅，首付则要70%（315万元）

两相对比，差别达到90万！

我们来看7月上海二手房的成交数据（以下价格口径为网签价格）：

7月上海内环内二手房共成交约2058套

其中，总价低于450万的成交房源共1233套，占总成交量的约59.9%

7月上海内外环之间二手房共成交约6511套

其中，总价低于310万的成交房源共4282套，占总成交量的约65.8%

7月上海外环外二手房共成交约11198套

其中，总价低于230万的成交房源共7750套，占总成交量的约69.2%

从成交数据来看，目前的「普宅」的适用性依旧非常普遍！

但是为什么大家依旧感觉「普宅」标准过低呢？

因为适用普宅标准的前提是二套！

而目前在各个环线能买到的二手房，大都是一室户的老公房，适合刚需上车，而不是二套置换

所以，真实成交中的普宅适用比例，可能会远低于上文成交数据计算出的比例

目前市场真正的二套改善，目标起码是80-110㎡的3房，对应到不同环线的总价大家基本上也都心中有数

回顾上海往年普通住宅标准演变

2005年

住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下

坐落在内环线以内的低于17500元/㎡，内环与外环之间的低于10000元/㎡，外环线以外的低于7000元/㎡

2008年

五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

单套建筑面积在140平方米以下；

实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下

坐落于内环线以内的低于245万元/套，内环线与外环线之间的低于140万元/套，外环线以外的低于98万元/套

2012年

五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

单套建筑面积在140平方米以下；

实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下

坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套

2014年

五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；

实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍）

内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套

2024年

？？？

（评论区里聊聊，你认为「普宅」标准应该是多少？）