房屋建筑业中甲方（房地产企业）经常采取以 ”在建或者完工“的房产抵顶应付未付的工程款的方式，来缓解资金压力及提高房产销售进度。

一、会计核算

1.债务人会计处理（房地产公司）

A公司房地产企业 作为债务人，B公司施工企业作为债权人，债务人应当在 抵债资产和清偿债务 符合终止确认条件时，终止确认；

清尝债务 账面价值与 转让资产账面价值之间的差额计入当期损益

如，A公司应付未付的工程款为2000万，使用账面价值为1400万（市场价值1900万的房产抵偿应付未付工程款），应一并确认为”其他收益-债务重组收益“（2000-1400=600万），而不需要分别确认债务重组收益100万和资产处置收益500万。

以房抵债时，双方已经达成协议，债务人即房地产公司因债务的灭失，视同实质上已经收到房产的预收款或销售款。

当签订抵债协议房产（尚未完工）时会计处理如下

借：应付账款2000万

贷：预收账款 1900万

其他收益---债务重组收益 100万

抵债资产交付时

借：预收账款 1900万

贷：开发产品 1400万

其他收益--债务重组收益 500万

2.债务权会计处理

债权人（建筑施工企业）会计处理（签订抵债协议时资产尚未完工，不能确认资产的成本）

借：预付账款/其他非流动资产 1900万

投资收益 100万

贷：应收账款 2000万

二、税务处理

1.债务人（房地产企业）的税收处理

　　虽然按照会计准则的规定，在债务重组时，债务人不需要分别确认债务重组损益和转产转让损益，但是，在税收处理上，依然还应将该业务分解为以公允价值转让资产和以资产公允价值偿还债务两项业务来处理。

假设不考虑税金情况下：

　　房产转让收益=1900-1400=500万元

　　债务重组收益=2000-1900=100万元

销售房产应按照市场公允价格确认各项纳税义务，并按照房地产开发企业各项税收政策规定，及时确认各税种的预缴税额，并按照规定的纳税义务发生时间确认各税种的应纳税额。

　2.债权人的税收处理

　　向房地产开发企业提供建筑服务，应当按照施工合同约定的工程进度，确认建筑服务增值税、企业所得税纳税义务。

　　按照2000万元向房地产开发企业开具发票。

房产办理证照下来的，企业可作为固定资产处理的，可将房产的成本作为固定资产的计税基础，并按照规定计提折旧并在税前扣除。　　将债务重组协议等资料作为凭证附件存放及备查，并在业务发生当年申报税前扣除。

（房产作为一年内出售的，应参照 持有待售资产分类填列。房产用于出租的，应分类为 投资性房地产。）