一直想写这个话题，可苦于样本太少，只能搁置。

今天想想，何必要想清楚了再写呢？

我写房产，本不力求准确和高瞻远瞩，只是提供一种思维而已！

再者，谁又能把房产真正地看清呢？

温馨提示，本文只以乐山市中区的楼市作依托。

一套3房2卫的刚需房值多少钱？

步梯，多层，实际面积90-120平米，带装修，非顶楼，价格在45万-70万之间！

电梯，非偏僻区域，实际面积80-100平米，带装修，非顶楼或一楼，价格在55万到80万之间！

咱们取两者的最低值，45万和55万做样本分析！

首付同为20万，时限也为20年：

前者，贷款25万，大概率利息要掏干净，利息15万，税费1万，中介费6000，本息合计加费用——15+25+20+1+0.6=61.6万！

后者，贷款35万，利息22万，税费1.2万，中介费7000，本息合计加费用——22+35+20+1.2+0.7=78.9万！

这样的房子能住多少年呢？

1，前者，一般修建时期在2000年-2007年之间，取中间值——房龄18年！

步梯总高6-7楼，单栋户数少，使用频率小，维修费用低，后期加固较容易，能顶格再住30年！

（乐山老城区的红砖房，80年代修的，现在还在住人。）

2，后者，房龄10年左右的电梯房，你以为这房子还能住40年——毕竟房屋质量能坚持50年！

错了，电梯房无论从哪个角度来讲，都住不了这么多年！

主体结构和建筑内部设施在目前的工程质量和高层建筑维修艰难的情况下，这个年限是不可能达到的！

到底多少年呢？——不能确定！

我们从另一个角度来观察：

乐山的电梯房，目前房龄超过20年的屈指可数，老城区有不少房龄在20年左右的电梯房，建筑内部的情况触目惊心。

楼道灯光昏暗，墙壁和地砖早已看不清本来面目；

线路老化，电缆和电线悬吊着摇晃；

电梯老态龙钟，行动迟缓，铁皮暗淡，还伴随着滋滋卡卡的声响；

下水道常年被堵，更换主水管需要整栋住户掏钱，一户几百。

据说隔壁一栋楼的电梯不行了，每家人掏了几千换了两台！

咱们不谈这房能不能撑到50年大限，目前这副体魄，再过10年，会是什么模样呢？

我相信，住户会想方设法地逃离这个地方，而剩下的空置房，要么没人住，要么租出去。

国外给这些房子取了一个响当当的名字——贫民窟！

所以，这样的房子一般还能住10年，一共30年！

那么回到上文，55万的电梯房便还有20年的时限！

咱们来算一笔账：

前者花了61.6万，住了30年，每年租金2.05万，月租1700块！

后者花了78.9万，住了20年，此后租出去，由于环境恶劣、设施老化、住户稀少，租金肯定高不了，比上面步梯的价还低，咱们算个1500，且能租十年就烧高香了。

（789000-1500×10×12）÷20=30450，月租2537块！

那这类房子月租多少钱呢？

前者15000一年，月租1250；后者18000一年，月租1500。

放心，你来乐山市中区租房，要是找不到这样的房子，我帮你找，保证免费，且我开车载你去！

是不是觉得哪里不对，如此说来，确实是租房比买房划算，但是：

房子不能住人了还可以卖啊！卖了不亏至少回本啊！

那你什么时候卖呢？

电梯房住够三十年再卖，能卖多少钱，大家都知道勉强住十来年就要变危房，谁要？

打几折有人要？

好，那假设十年后卖！咱们再来算账：

十年的利息基本还完了，步梯利息15万，电梯22万！

——别杠，对于大多数这个时间上车的刚需，是没钱提前还款的。

乐山市中区的房子就别想着出售价增高了，有一套算一套，不低于买价就感谢上苍吧！

买卖的契税、维修基金、进出的中介费，又是两三万！

20万的首付，10年的资金利息少说也得5万，如此一来，折损20万／27万！

而十年的租金也不过——15万／20万！

也不对啊！买房稳定啊！一个地儿住几十年，比你租房到处跑好啊！

是！但你有没有想过，万一你买的房缺点不少，你住着不舒服怎么办呢？

卖就是亏，不卖就忍着，人家租房的大不了第二年换房得了！

也就是说，两者都有各自的无奈！

再说租房到处跑，这可以从源头解决——找房的时候就奔着租3-5年去，这样搬家的间隔长了，也不觉得负累！

再者，在乐山这种老龄化加剧、存量太大、空置极多、需求后继无力摆明了房价不可能涨的城市，以后的租房市场，客户是大爷，那些卖不上价不愿低价卖的房东，面对有意长租的客户，肯定是相当热情的。

到时候你家进了小偷，人家比你还上心，生怕你不租了！

那小孩上学怎么办？

1，最乐观的情况——租售同权出台！

生育率这么低，一个原因就是房价太高，要么降房价，要么减轻房价太高对于生育率的打击——租房也可以读公立学校！

2，买一套40平米左右的小户型挂户口，还可以出租！

乐山不少地方都有那种单身电梯公寓，带装修加上手续费也就20万！

租金上不去一年也能租8000，9年的租金弥补卖掉时折的价完全没问题！

为啥是9年？

小孩上完学这房就没用了！

3，还有读私立这条路！

由于本人万年单身狗，对培训班的费用实在不清楚，所以对比不了私立和公立各自的详细费用！

据我所知，私立可提供不少兴趣班，而读公立额外花钱多少我真不知道！

等会儿，你这话有个漏洞，你刚才说房子到了年限不能居住，那到时候成了危房，国家肯定要拆，补偿费也不少呀！

全国的住房价值上百万亿，你怎么补偿？

印钱吗？

成了危房后处境极其尴尬，到那时，拥有房产不是人生必要之事的思维早已深入人心，算上通货膨胀，房价也不会涨。

——看看日本就知道了，人口密度比我们还大，房价三十年没涨，部分还降了！

那就不可能有开发商能把你3.0容积率的高层建筑拆了再修可能低于3.0容积率的住宅。

最后大概率是房子拆了，修保障性住房，住户补足建安费！

也不对，你预先设置的前提就有问题，为什么我要卖买二手房，我买新楼盘不就可以多住个10来年吗？

好的，咱们继续算账，市面上位置不是特别偏僻的楼盘，最小的3房2卫，价格在50万左右，建筑面积81，实际面积74！

装修加家电家具，至少15万！

首付20万，贷款30万！年薪20年！

契税和维修基金：11145。

利息：19万！

所有费用：20+19+40+1.1=80.1万！

可以住40年，因为现在的新楼盘层高较低，物管相对于要好，所以还可以再租5年，由于面积太紧凑，也就1200！

平摊下的租金是：（801000-5×1200×12）÷40=18225，月租是1518。

是的，这类紧凑、总价低的新楼盘，平摊下来的租金基本和市场价平齐！

但是，你别忘了，20万首付和15万装修费是有资金利息的！

且，咱们一直忘了一件事，就是房子能住二三十年，但装修不能，也就是说，过了五年十年，你还得翻新！

这钱累加起来，一二十万是及格线！

人生也就几十年，重要的是开心，想那么远干嘛？你以前说，一套房子也就住一二十年，何必这般谋划呢？

这是谬论，无限压缩可支配收入、自己和家人精打细算、养育孩子成了拖累的日常，能开心吗？

每年租房过活，卡上存着买房的首付，不用承担高于房租的月供，年年有盈余，想旅游就走，岂不美哉？

你说的是乐山这种四线城市，要是那些一二线肯定不是这个逻辑！

咱们这个逻辑的根本原因在于租售比太小，国际上合理区间是1∶200-1∶300，而乐山普遍低于1∶400！

也就是说，房价相比于租金实在太高。

乐山高铁区域，一套100平米的3房2卫，价值85万以上，而租金也就2000，整整四百多倍！

而那些一二线，好多区域租售比甚至低于1∶500！

换言之，泡沫太大的房价才是租房比买房划算的逻辑之基石！

要是2000月租的房产，只能值50万，那我双手支持你买房！

嗯，是的，我一直说，一旦固有思维改变，过去的伤痛立马痊愈，一切豁然开朗！

就像那些被婚姻裹挟的男人因为高彩礼而奔忙半生，最后陷于没有感情只有责任和义务而囊中羞涩以至于成为牛马而脱不了身的围墙，后继者看到前辈们的苦难，眼见放开，成了三抛青年，顿时幸福感爆破！

买房没有刚需，租房才是刚需！