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迟迟望不终点的新冠疫情、创纪录的通货膨胀率、新的联邦政府和可怕的俄乌战争:时代继续沿着不确定的走向前进, 而经济和社会动荡似乎越来越不可避免。但所有这些情况将如何影响房地产市场?房地产作为一种抵御危机的投资形式,价格会下降还是继续上升?

德国作为欧洲的老大哥,因其稳定的社会环境、强势的经济发展劲头、持续数年呈上升趋势的房价以及极低的贷款利率等因素,德国房产一直备受各国投资人士的睐。

但是上述利好因素从2021年底就开始有所变化,首要因素就是房贷利率已经告别低利息时代,截至目前平均房贷利率已经上升到约3.5%左右,一些一线城市第二季度的房价已经开始下滑。在当前这种局势下,德国房产还值得入手吗，还是投资人应该持币观望?

德国当前房地产价格的发展

·1. 出乎预料的最高记录:

1970年以来一年内建筑价格的最高增幅·

2022年7月份最新数据:根据联邦统计局的数据,2021年5月至2022年5月期间,德国新住宅建筑的价格上涨了17.6%。这是自1970年5月以来建筑价格的同比最高增幅,与1969年5月相比增了18.9%。

价格大幅上涨的因素主要为:

从2021年5月到2022年5月,住宅楼的外壳建筑工程成本增加了18.6%

精装修建筑工程的价格与去年相比总体上涨16.8%

住宅楼的维修成本与上年相比增了15.9%。该涨幅不包括外观维修的成本

·2. 2022年第一季度的房价与

去年同季度相比上涨12%。·

根据联邦统计局的房价指数,2022年第一季度住宅的价格与上年同期相比平均上升了12%。这意味着,与上年同期相比,房价指数的增速度连续第四次超过了10%。

然而,与上一季度相比,公寓以及独立式和半独立式住宅的价格仅增了0.8%。这表明涨幅有所减弱。

5月份,根据Europace的房价指数,公寓、新房和现有房屋的房产价格仅上涨了不到0.5个百分点。

·3. 专家预测房地产市场的向即将转变·

在德国经历了十多年的房地产繁荣和巨大的价格上涨之后,一些专家预计住房市场将出现变化。德国经济研究所(IW)的房地产专家Michael Voigtlnder告诉德新社,到目前为止,有一些人想在建筑利率继续上升之前迅速购买房产,从而产生拉动效应。

然而,在2022年第二季度,他预计房地产市场将出现转机,因为随着利率的上升,越来越多的买家群体正在退出市场。很多投资者仍想购买,但鉴于利率较高而退缩。然而,根据Voigtlnder的说法,在市场通过增加收入重新找到平衡点之前,房价应该处于停滞状态。

Landesbank Helaba的经济学家Stefan Mitropoulos在分析中也假设,较高的融资成本将抑制对住宅房地产的整体需求,并将其更有力地引导到大城市的低价周边地区。这应该会导致今年住房市场的价格上涨 "明显放缓"。

immowelt公司目前的价格估计是,预计到今年12月,14个居人数超过50万的城市中,有10个城市的购买价格将停滞不前或略有下降。

德意志银行的专家还预计,住房市场的上升周期将结束。然而,他们预计房地产繁荣直到2024年才会结束,并预计到时会出现 "有节制的价格调整"。

·4. 未来10年购房价格预测:

哪里的房价仍将上涨，哪里的房价将停滞?·

在德国所有401个地区和独立城市中,几乎有一半的地区和独立城市的房屋和公寓业主可以预期他们的房产至少在2035年之前会有实际价值的增。

根据“2022年邮政银行Wohnatlas "研究的结果,专家们预计,德国南部以及汉堡和柏林地区和威悉-埃姆斯地区(Weser-Ems-Gebiet)将进一步增。不过在绝大多数地区,价格暴涨已经结束。

自2022年初以来,房贷利率平均上升了2.5个百分点。目前,平均房贷利率在3.2%至3.5%之间,具体数额取决于信贷额度和自有资金的额度。固定利息期的不同并不会导致太大差别,利息的增幅基本上与贷款期限无关。

仅在2022年6月,房地产贷款的利率就增加了约0.5个百分点。这意味着,在过去七个月里,房贷的成本几乎翻了两番。而且根据预测,还将继续上升。据金融专家称,如果欧洲中央银行(ECB)在夏季效仿美国联邦储备委员会(Fed),再次提加息的话,那么抵押贷款利率很可能在今年年底达到4.0%。贷款利率可能会在期内至少在明年之前持续上升。

·2. 战争、通货膨胀和资本缓冲

影响了现行房贷利率的发展·

利率转折的触发因素是强劲增的通货膨胀率。物价大幅上涨,尤其是俄乌战争引起的能源价格的大幅上涨。其实,在去年新冠大流行以及相关的材料和品价格上涨中,价格上涨已经开始。在2021年底,德国的通货膨胀率为5.3%。这远远高于欧洲中央银行(ECB)2%的目标。

另一方面,首先是德国和整个欧元区的利率水平普遍上升,这也是建筑利率大幅上升的背后原因。例如,十年期德国政府债券的收益率已经攀升至1.75%,而在今年年初,该证券的收益率还略低于负0.2%。这增加了银行自身再融资的成本。他们通过较高的房贷利率将其额外成本转嫁给房贷消费者。

·3. 专家预测会有更多的房产面临强制拍卖·

那些房贷融资已经达到极限的人,由于利率上升和通货膨胀加剧,会面临无力偿还贷款,进而房产被强制拍卖的威胁。专家预计,在2023年和2024年,强制拍卖房产的数量在最近几年一再下降后,将大幅增加。目前强制拍卖的数量已经略有增加。然而,这种增只有在2023年和2024年才会变得明显。原因是拍卖程序需要一到两年的时间。

综上所述,对于期在德国生活,买房是刚需且有一定的资金储备的人士来说,在房贷利率变得更高之前抓紧购入房产可谓是明智之举。对于投资人士来说,可能要慎重抉择,过高的利息势必会影响回报率,如果有更好的投资产品,房产倒不必急于下手，可以持币待发。

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