最近遇到了两个咨询房产的网友，遇到了我解决不了却非常揪心的问题。

她给我发的消息是这样的：

想咨询下清江花园城值得入嘛？
我是在成都上班，工资也一般般吧，成都买房基本没啥可能，因为家里给不了支持，然后想有个自己的小房子。
看了下乐山房子感觉自己还算能凑合付了首付，每月贷款2000以内能接受，我买房的目的就是想有个自己的空间，算是一份安全感吧！
您有啥建议嘛？

她的问题非常好解决，加了微信过后，她问我青江花园城的房子能不能入手，我立马回答：

你的问题不是哪个盘好不好的问题，而是该不该买的问题。

然后她说：看了乐山几个楼盘，就是想买个房子，不想压力太大的那种。

我能确信，她对于房产有种近乎偏执的狂热，而这种狂热大抵来自于房价一直涨的恐慌下买房逻辑潜移默化的侵袭，加之男女对立的大环境下女性独立自主的进步思潮，让她不顾一切的想要一个房子。

但她不该买，至少不该现在买。

就算买，也尽量别买新楼盘。

女孩子的思维往往比男人更难扭转，她被洗脑的有点重，上班期间实在没法长聊，我只能告诉她：

房产是一件非常大的事情，别冲动，我晚上和你细聊，记住一点：
在全球局势动乱和经济危机来临前，现金才是王道！
晚上和你细聊，才搞到这玩意儿，看了看，更加坚定了我的建议。

我找到了青江花园城的工具包，发给她的原因是让她相信我——我有这个能力解决她的问题。

可是网上回家后，我给她发消息打算聊一聊时，她却告诉我：

已经买了！

然后我玉玉了，接着下意识地开始了五连问：

为啥这么冲动？
你告诉我为啥？
就算要买，我可以给你省钱啊！一句话，一万块那种啊
而且，买的话，我可以给你很多建议，哪个位置，二手房还是新楼盘等等。
首付给没有？贷款方式确定没有？买的哪里？我看我还能做啥。

然后她告诉我：已经交了首付。

也就是说，在她接触我的时候，已经在青江花园城给了定金，然后在咨询我的途中，还没能就这个问题展开任何探讨的期间，她把这事儿彻底坐实了。

盯着手机愣了几分钟，眼见人入坑而无能为力的揪心、韭菜为何自告奋勇的疑问、不被人信任的难受、对房产利益集团十几年洗脑宣传所造下的孽的痛恨纷纷涌上心头。

我无话可说，只得对着手机屏幕一声叹息。

她完全可以不买，真的。

且那个位置，买了就是坑。

先来结论：

像乐山这类四线城市，你如果不是小孩上学要户口、女方逼着不买房不结婚、有钱就是想买亏了老子也无所谓之外，暂时能不买就不买，拖到火烧眉毛再决定都可以。
如果非得现在买，只要你不是很有钱的那类人，买房的优先级是这样的：
二手房——新房现房——新房期房。
因为，房价肯定下跌，而且是持续下跌；新房入住率肯定下降，鬼城那种属于是；配套别祈祷，地方肯定能拖就拖。
备注：二手房装的像样板房的那类千万别买。

而这个姑娘，经济情况很一般、买房急迫程度最低、啥时候买就看心情，等多少年都无所谓的。

而她却买了目前最不该买的房产——目前这个态势下，新楼盘蕴藏着巨大风险，而作为处在郊区的它们以后想要配套齐全，在地方财政节节亏空土地收入连连下滑的背景下，需要多少年才能做到？

唉……

我知道很多人要房产利益集团最喜欢说的一句话：千金难买我喜欢。

这是世上最大的忽悠，把自身情况和未来计划以及房产态势分析透彻后，然后做出千金难买我喜欢的决定，才是真正的我喜欢。

一个普通人，在没有基本了解房产、没有大体规划人生、没有对未来风险未雨绸缪的准备下，掏空自己和家人的积蓄，透支未来十年二十年甚至三十年的剩余价值，仅凭着一句我喜欢就下定，这是对自己最大的不负责任。

我没有嘲笑底层人民的意思，本人穷的叮当响，没有这个姑娘的经济能力以及事业前途，但在过去的几年房产生涯里，我见过的人太多了，他们未来的生活会是什么样，基本能预测个六七。

另外一位兄弟，我对他的评价——韭菜的最佳范本。

因为他，对开发商宣传的洋房入了迷，完全无法自拔。

我说：洋房其实没那么好，根本不值得多花一千一平米购入。

他说：楼层低啊！档次高。

我说：是的，但你也要看整体小区的情况，你看的那个项目，多数都是90平米左右的小户型，2梯6户或者2梯4户，普遍的入门级刚需里，修几栋总高18楼2梯2户的房子，能有什么品质，品质这玩意儿，是需要整体设计和人文环境来衬托的。

他说：高层建筑以后的风险很大，会成为贫民窟的。

我说：这个的确很有可能，但贫民窟是以小区整体作为单位，一个小区局部的低楼层改变不了大势。

他说：可是，我就是喜欢洋房。

我说：你到底喜欢他什么呢？

他说：喜欢他户型通透，两梯两户，档次高。

我说：就因为此，在一个刚需楼盘里，18楼的2梯4户，卖6800，你的要花7800，同样的物业和环境，同样的档次和人文，值得吗？

他说：值得，我买了房为了住，亏与赚无所谓。

这句话让我愣住了，然后说：你能保证以后不离开乐山？以后不换房？以后没有经济动荡下的变卖资产吗？

他说：其实也无所谓，80万和70万，首付差3万，月供差别很小。

我说：这……有什么区别吗？当下亏了十万，和十几二十年期间亏十万，其实是一样的！你说的话，就是置业顾问的话术，也是自我安慰，我现在明明可以少花几万，为何我要多花几万呢？

但是他不听，我只好苦口婆心地说：这样吧！你实地去看看二手房再考虑，等你见的多了，终究会改变主意的，你一个重庆人，对乐山的了解浅薄的要命，靠着过去对其他城市的熟悉来定义乐山，是最大的错误，你调查一番再说。

结束通话后，我想起了他说的一句话：人生这么长，考虑这么多干嘛？

沉吟了几秒，我立马给他发了一大段消息：

不要把未来想的太好，目前的态势，透支未来的财富，就是赌。
虽然你的经济情况比较好，但未雨绸缪，能省点是一点，经济下行之后，中产和底层没人可以独善其身，中国发展将会停滞，工资薪水会大幅度缩水。
所以，保守点看待未来。
如果，你把自身积蓄花完了，背负着四五十万贷款，在五到十年内，你的工资缩水甚至找不到合适的工作怎么办？
千万别以为这个事儿不会发生在自己头上，覆巢之下，岂有完卵。

果然，第二天的聊天证明了我潜意识里的预测很准——其实，他对房产的认知相当的初级。

他不知道二手房赠送大，新楼盘公摊大，我和他举例：新楼盘买100得90，二手房买90得100，假如单价一样，整体价格差距1.5成，七八十万的房子，十万就没了。

他不知道二手房和新楼盘手续费几乎是差不多的——新楼盘的契税加维修基金几乎可以等于二手房的中介费加税费。

他不知道二手房的网上消息多数都是假的，我告诉他：联系中介，实地看房，才能得知，几十上百万的东西，在家闭门造车怎么行？

……

到这时，我终于明白了一个道理：

过去这么多年，买房的主力军——刚需，他们中相当比例的一部分人对房产的了解连一知半解都算不上。
他们不知道公摊、实际、建筑面积的区别；搞不清费用的大体细则和房产交易的简要流程；弄不懂采光、户型和装修……
更不要说对房地产的底层逻辑完全陌生，全靠道听途说和人生经历来硬抗，最后往往着了利益集团的道。
其实这些不知道都还好，最可怕的是，对于自己为什么要买房和是否必须要买房以及买了房会承受什么的考量，几乎没有一个还算细致的概念，而这类人比上一类小白更多。

然后，我又想起了第一个故事，那个姑娘如此冲动的做法，我想到了一个让人痛心的事实：

就算我把乐山的房产数据、成交价格、库存大小、人口概况、房产逻辑、天下大势等写的清清楚楚，举例子，摆事实，文章写得逻辑清晰，观点独到，对未来的判断完全立的住。

但，就算很多人看了，也不会听。

况且，即便我的能量翻一百倍，也会有无数人看不到。

因为，多数人都是普通人。

何为普通人？

大体上就是智商不算高、思维较局限、眼见略狭窄、容易被误导、意志不坚定、家庭有矛盾、性格有缺陷、经济情况一般、缺乏深度思考等问题的排列组合，然后在大流下，跟着很多人犯下大错，这太正常了。

但我还是不想见到他们被坑，大家挣钱不容易，在乐山这地界，房价本不高，但稍有不慎，一万块就没了。

而买了不适合或者无法承受的房子，损失的可能就是十万以上，得存好几年啊！

甚至家庭承受了剧痛，因为房产的亏损太大而崩溃。

我就活着底层，深知生活不易，希望可能和房产有交集的朋友多了解一些房产知识，避免以后被坑。

接下来，我告诉大家一些宏观上的谬论，来增强大家的防洗脑功力。

谬论1

北师大房地产研究中心主任董藩在2022网易经济学家年会夏季论坛上表示：

现在网上很多人呼吁取消预售制，是因为没有看到预售制背后的积极意义，预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。
同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。

预售制确实改善了我国房地产资源发展迟缓的过往，使商品房修建速度指数级上升，在短短二十年就建造了可以满足全国人民居住的房屋。

但它所带来的负面影响也是极其疼痛的，因为预售制，所以高周转，因为高周转，于是高杠杆，而高杠杆，是推高泡沫的直接原因。

也是预售制，导致了无数烂尾楼，为什么过去的烂尾楼消息不多，那是因为房价一直上涨使得这类消息被淹没，亦或者有人接盘后起死回生。

毋庸置疑，就是预售制给烂尾楼的诞生制造了土壤，因为预售制，放大了商人逐利下蛇吞象的贪心。

房价上涨给只有一套房的老百姓带来的增值只是纸面价值，真正获利的是开发商、炒房客和房产从业人员。

预售制为我国的城镇化、生产效率以及政府税收带来了极大的好处，甚至可以这么说：我国房地产能够腾飞，得利于集中力量办大事的体制和征地极其顺利的基础上，分税制和预售制的实施。

但到了今天，这套模式已经不适合了，因为时代变了。

房产库存极大，生育率降低，就业环境恶化，经济发展缓行，城镇化快到顶，土地财政即将玩不动……

再玩这一套，除了拖延危机的爆发之外，毫无意义。

且，脱的越久，炸的越狠。

谬论2

国城市科学研究会理事长仇保兴在“2022中国城市高质量发展智库论坛”上发言：

高空置率下房价没有暴跌的原因在于中国居民75%的财富都集中在房产上，若暴跌、很多人将成为‘负翁’。
稳住房地产经济大盘，不仅是稳经济，还是稳财富，是正确的选择”。

大家记住，这种文字，可以用八个字来概括：转移视线，春秋笔法。

是，人民的财富集中在房产上，但他没有说，房产所代表的财富也集中在房产利益集团手里。

对于手里只有一套房的普通居民而已，一二十年不交易的房产，纸面价值高与低根本不重要。

且，按照房产利益集团的宣传——人这辈子必须要有一套房——的逻辑而言，维持高房价，对于普通居民，在未来还要再出一次血，那就是给儿女买房的时候。

房价一直涨，以后买房更贵。自己的房子老化了而贬值或升值空间狭小，置换也得出一大笔钱。

这还不是重点，而是房地产这只庞大大物，已经严重的影响了经济和产业升级。

我就不谈什么经济学和社会学的理论，就拿小明的一生来举例，他这辈子挣了200万，房子加利息花了120万。

如果房价没那么高，回到合理水平，80万搞定，这多出的40万不止是消费多了5成的而已，这40万是科技升级和经济繁荣的来源。

懂了吗？

高房价夺走了积蓄和未来的盈余，榨干了消费，耗尽了人的精力，没有底层人民剩余价值上的物质享受，产业的升级得不到正反馈，就没有了动力。

资金被房地产吸走了，其他产业必然得不到发展空间，因为一个社会的财富是有限的，短期的上升也是缓慢的。

房地产的历史使命已经结束，它从当初的功臣慢慢地黑化成了吸血鬼，正在阻碍我国朝着下一个高地冲锋。

中美交锋时，你会发现，房地产在这个过程里，起不了任何作用。

甚至那些被高房价压的喘不过气来的同胞们，面对即将到来的战争，连喊一嗓子的力气和心境都没有。

谬论3

在2022网易经济学家年会上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为：

真正的房奴是租房人。
你被迫租房，被迫把你的钱给你的房主，帮助房主还贷款，你还赚不到增值。

完全是胡说八道，先在暗地里预设一个你忽略的前提——房价一直涨，然后在这个完全立不住的前提上发表观点，得出的理论就完全偏离了现实。

嗯，不错，这套逻辑和房产中介以及置业顾问的说法完全一样，这位专家失业后可以二次就业。

不少购房者高位接盘，杠杆拉满，月供等于工资，如今经济下行，收入锐减，无法还贷之后，该如何？

这类身居高位者，在房产泡沫如此巨大之时，不想着从根源上解决问题就算了，我知道你们没这个能力，那就闭嘴，还想诱导最弱势的一帮人牺牲一辈子，其心可诛。

别想着租金能抗通胀，月供都抹不平，甚至可以这么说，减去装修费，抵消房贷利息就谢天谢地了。

你可知道，咱们租售比这么低的原因不是租金便宜，而是房价太高。

其实，咱们的租金真的不便宜，乐山4000左右的工资，一个有小区的两室，月租金在1000以上，占收入的2-3成，不高吗？

总而言之，言而总之，房价的基本盘是人口，短期变化是库存和经济的拉扯，而政策的改动全是忽悠，最不可信。

经济规律凌驾于一起组织和国家，没有谁能改变。

人口减少和库存极大已经把房地产的未来定死了，你现在看到的糖衣炮弹都是回光返照的挣扎。

历史的车轮滚滚向前，小人物的命运绑在时代的战车上，千万不要逆大势而行，螳臂当车犹如飞蛾扑火。