最近全国多地刮起了TDC，受到很多人的关注。开发商卖期房先收钱再盖房，一旦资金链断裂，最后楼盘停工，房子烂尾，所有的风险全部是由购房者承担的。

于是一时间所有人都在问同一个问题。商品房预售合理吗？该不该全面取消？

也许这次的风波危机可能会进一步加快，现房销售制度落地，可就在这时候。

却有人跑出来明确表示反对，其认为预售制是全世界通行且合理的，而现阶段还不能取消商品房预售制度，因为一旦取消了，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者很明显，这等于是把取消预售制和房价上涨直接挂钩。

看似是在提醒，实则是在威胁取消预售制，房企资金压力大房价就会上涨，到时候吃亏的还是所有购房者。

这个观点从逻辑上来说似乎无法反驳，而且这套逻辑很多专家已经用了10多年了。

早在2008年的时候，很多经济学家也说过类似的观点，然而如果在10年前这种观点完全可以成立，因为彼时国内的房屋处于严重供不应求阶段。

但现在还这样说，显然是犯了经验主义错误，因为国内现在不仅不缺房子，很多城市还出现了库存严重积压，尤其是很多三四线城市，五六年不开发也不用担心没房子卖。

而一二线大城市一两年不开发，市场上的新房供应也是充足的，所以基本不存在取消预售，新房供应跟不上房价就会上涨的情况。

毕竟房价的高低取决于供求关系，而不是是否预售。

需要特别强调的是，取消预售是把开发商白白占用购房者的无息资金取消，而不是堵死开发商融资的所有途径，再取消预售的情况下，开发商无法从预售获得的资金依旧可以通过其他途径付出成本获得。

还有更重要的一点，人们反对的其实不是房屋预售，而是反对具有中国特色的预售制。有问题的是监管部门的缺位，很多人说国内房屋预售制就是和香港学的。

但关键在于内地和香港的预售制是一样的吗？

我们先来看香港的预售制，香港开发商购地后房子造到一定程度，可获得政府批准开始预售。

预售阶段购房者向开发商支付购房定金，通常情况下不超过房价的三成。这就是所谓的楼花性质和内地的首付相当。

在这一部内地和香港都差不多，但后面就走样了。

首先，是楼花的管理机制不同香港的楼花，不是交给开发商的，而是交给律师行在银行开设的信托账户，律师行再根据项目进度支付定金给开发商。

国内的预售制首付是交到了开发商在银行开设的专项账户，由房管局监督使用。

但最重要的是香港购房者交完楼花后在整个预售阶段都不用付款。也就是不必向银行申请贷款，自然也就不用还按揭直到项目开发收尾，开发商向政府缴清地价后交房。购房者在拿着房契向银行申请贷款，这意味着在交房阶段之前，银行向开发商发放贷款的风险是不能转嫁给购房者的。

也就是说房子一旦烂尾银行自己就得担着，有了这条监管机制之后，可以说香港几乎就没有发生过烂尾楼，原因很简单，银行可不是吃素的。

当银行成为最大风险方式，他们肯定会想尽一切办法防止开发商胡作非为，而内地几乎把香港卖房的一套全都学来了。

唯独没学的就是香港的监管办法，正如前面所说，预售制是全世界通行且合理的。

日本一样也有预售制，也有期房，甚至可以说日本的新房贩卖主要就是期房，但是他们在购房流程上跟中国大陆也有着些许不同。

而就是这一点不同让日本鲜少出现烂尾楼的情况。

首先，为了避免房屋交付与承诺不符，根据日本宅地建物交易业法。

有以下三点硬性规定。

第一开发商必须获得开发许可，和建筑物确认等施工所需的行政许可，否则不得发布广告或签订购房合同。

第二，在签订合同前必须由持证专家座重要事项说明，将房子交付的真实状态告知买家。

第三也是最重要的收付款，如果超过总交易额的5%或者超过1000万日元，大约是人民币50万。则必须对首富采取保全措施，所谓保全措施道理等同内地的监管账户，但不止银行可以担保监管，包括保险公司或者指定的正规第三方机构都可以。

而这个账户需要公示买房者可以轻松看到并查验，而日本的购房流程基本上跟国内一致签认购书，然后付首付款，但到最后就不一样了。

在日本签订购房合同前，须由持证专家对房屋的构造，收房等，进行重要事项说明，待买家确认无误以后才进行签约，但即便到了这一步，也不用购房者贷款付尾款。

真正付尾款的时间，其实是售楼的时候客户需要验收确认产品与当初重要事项说明意志才开始申请贷款支付剩余的尾款。

这相当于购房者还没有付出大部分款项时，就已经能看到自己想要的产品了。

并根据项目真实情况进行贷款购买，这个逻辑就很符合一手交钱一手交货的买卖关系，而开发商如果在房产建设过程中违约，没法进行下一步开发。那么开发商就需要退还买家所有首付款。并且还要支付总房价20%的违约金，另外在业主真正住进新房之后，

如果发现房子有各种问题，比如漏水，地板开裂倾斜等等，可以对开发商要求免费瑕疵修复，有效期长达10年。

天量债务和违约以及成片的烂尾风险，这么大的风险，中国监管层难道看不见吗？

显然不是，她们看到后的行动就是不断为预售制打各种补丁。其中最重要，最关键的补丁是资金监管，按照规定买房人的资金必须直接存入银行的监管专用账户，这笔钱要专款专用房企不能随意支取，这个补丁制度设计的初衷是为了保障购房者的权益防止开发商卷款潜逃或恶意挪用致使项目烂尾。

但现实却是地产上挪用资金已经是行业多年来的潜规则，为何监管账户会形同虚设？这个监管责任除了银行还有谁最近网上就有个视频业主代表问银行行长如果楼房没封顶的话，监管账户里的钱应不应该还在监管账户？

结果银行的回答是不确定银行继续解释监管资金的拨付是由房管局决定允许拨付盖章了，作为监管银行才能把这个钱不出去，用视频里的话说，我们是听招呼干活的，如果他们不让拨，

我们是拨不了的，我们作为监管银行，我们没有随便动用资金的权力。

但关键就在于地方房管局的这个审批有时跟着形势变，有时跟着需要变，但唯独不考虑购房者的保护。

所以既然国内绝不会对预售的强监管学，不会对消费者的强保护。

那就干脆取消预售制吧把这个游戏直接卸载删掉。