第1个问题：为什么房价一直不崩盘？实际上我认为房地产其实已经崩盘了，只是崩盘的形式不是像日本美国那样直接反应在价格上，是以限跌令，房企陆续破产和交易冷清有价无市的方式呈现。

第2个问题：房子还能买吗？我的回答是如果不买会导致家庭破裂那就只能硬买。但是后果是高位接盘，你和家人都要有心理准备，除了一线城市核心区域，在肉眼可见的30年里房价都不会再涨了。

第3个问题：现在的房价跌多少才合理？我认为北上深这三个超一线因为产业优质比较抗跌，还可以跌30%左右但是不会马上到来，起码高科技产业顶替之前不会到来。二线城市以下我认为是可以跌到2014年刚需见顶前的价格，也就是回到当地房价收入比为8的价格，我预计方式是持续阴跌，目测大概会跌50%左右，如果有产业经济支撑会跌少点。

第四个问题：买了房的怎么办？我建议是如果是高位买的非一自住套非一线核心的房子，看看能不能尽快卖出去，哪怕是亏一点点，因为等国家缓口气以后以高科技替代房地产作为税收主要来源，人口不能持续流入的二线以下城市房价必然是下跌的到一般商品价值的。而一线核心地段是富人的玩法了，和老百姓没有啥关系。

长期来看，房地产周期是人类的结婚周期大概是26年一个轮回，人到了26岁要结婚就得买房，和所有的商品一样都是供求关系。买的人多了房子又不够多自然就涨。现在人口都负增长了，老龄化了，各个城市都在抢人，一线都够呛，就不说二线以下了。

那现在一线城市人口还能继续涨上去吗？我觉得是未必的，一个城市越来越大，配套的产业就得越来越丰富才能长期吸引人口流入。如果产业没了就会像底特律和鹤岗那样变成鬼城。

所幸的是目前北上深都是超级大城市，配套的产业还算丰富。但是离谱的房价逼迫着年轻人回流到新一线城市和广州，2022年后人口老龄化严重，甚至可以预测是人口负增长的元年，所以长期来看人口来看我是不看好那些二线以下的城市了。至于是否一直流入这个城市就知道这个城市经济是否足够坚韧。哪怕是纽约作为世界金融中心现在是18万一平方，人均年收入50万。房价收入比也没有我们北京上海深圳这么离谱，一个是36，一个是58，可想而知水分有多大了。

所以综上只有一线产业丰富的城市和二线核心地段从超长期来看勉强有保值能力，其它的没有，而且受益也就年化3%左右，基本上是没有投资价值了，抗通胀也够呛。买房真的没必要。

最后说说第5个问题就是我国房价的调控的方向和要解决的问题（很长可以不看直接看结论就行）。

中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。

我国住宅投资已告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。

面对结构性和体制性问题，中国经济的出路在供给侧改革破冰攻坚，这是化解一切风险的根基。

1.【德国的经验】和国外的借鉴

德国长期实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看做是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门。没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等高科技产业，成就“德国制造”。

德国充足稳定的住房供给，规范发达的租赁市场，住房拥有率低、租房比例高。

德国城市可以均衡化发展很大程度上源于差异化的特殊产业集群。

【调控的反思】

房地产调控的目标只有两个：避免过热和防止过冷。

历次房地产调控的反思：重短期调控，轻建立长效机制，所以调控效果经常反复；重抑制需求，轻增加供给；经常使用行政手段，市场机制不完善；货币超发使得房地产越来越货币金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面；土地收入是地方财政的保障，同时也成为了高房价的推手。

【泡沫的恶果】

房地产泡沫具有十分明显的副作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将基础实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化；房地产泡沫破裂对经济和社会影响深远。

2.最后一章房产税相关要点总结，推出个人住房房产税，应立法先行，并满足6个前提条件：

1、开展全国的住房普查，掌握全国住房的基本情况；

2、建立全国统一的不动产登记系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国联网、实时查询；

3、统一界定房屋性质；

4、完成房地产税改革，在开证房产税的同时，相应减少交易环节税负，简并税种、优化税收结构；

5、完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房产税的免征条件；

6、完成修订《税收征管法》，为依法治税提供依据。

目前这六大前提条件尚不具备，需要加快推进。

推出个人住房房产税，可能成为重要地方财源，但短期内难以完全替代土地出让收入。

房产税能否抑制房价，主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。

在房价严重脱离居民消费能力，投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下，房产税会增加持有成本，促使投资者抛售房产，同时弱化改善性和投资性需求，从而导致房价下跌。

而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。

历史上，国外的房产税对降房价效果并不显著，在我国上海和重庆进行的试点也并不成功。

3.人口迁移的规律

城市化，大城市化，超大城市化。

控制大城市规模（抑制需求），企图让中小城市和大城市一起“协调”发展，是不符合人口迁移的历史规律的。重点不是控制人口迁移，而是提高城市规划水平和城市管理能力。

要解决的问题：

认识并接受人口迁移的客观规律，不要在国家宏观层面上犯“五指更弹”的均质化思维错误。在此基础上，提高城市规划水平和城市管理能力。（建筑学如果不能被定义为科学这个问题似乎是难以根本解决的。）

4.房价上涨的原因

1、基本面支撑。人口和产业的聚集与发展必然带来对房地产产品的需求增多，价格自然上涨；

2、投机需求导致的泡沫。

投机行为不受管制会扰乱市场秩序，造成虚假的需求在短期内激增，从而推动房价上涨。

一二线城市是价格泡沫，就是说价格远超出基本面增长造成的正常的房价上涨的幅度。由于一二线城市对人口和产业有明显的聚集效应，基本面增长幅度很大，加上投机者的炒作，从而导致房价过高；

三四线城市是库存泡沫，就是说三四线城市跟着全国房地产投机风气一起炒作，造成过度开发，由于三四线城市人口净流入少，基本面增加的幅度很低，过度开发必然导致库存居高，从而造成库存泡沫。

5.要解决的问题：

1.短期内的政策抑制的是需求，但需求不会消失，在短期的政策过后，需求会集中爆发，反而让房价报复性上涨。因此，产业结构调整，供给侧改革，才有助于形成房价调控的长效机制，这些改革都是为了让房地产资源配置结构能更加合理，因地制宜，符合当地的发展实际。

房价：长期看人口（需求）、中期看土地（供给）、短期看金融（干预）

房价构成中最敏感的因素是地价，土地价格能控制住了，房价自然就控制住了。地方政府对土地财政的依赖一方面是因为财权上收至中央，导致地方政府长期缺钱，另一方面是我们的宏观经济结构不是以制造业为支撑的，在基本面向好的阶段里，卖地显然赚钱效率更高。但一旦基本面增长趋于稳定，宏观经济结构未能调整为以制造业为支撑，国家经济将面临中等收入陷阱甚至房地产泡沫破灭导致的崩溃。

2.多方面多维度地刺激制造业发展，必须让制造业赶在基本面趋于稳定之前成为国家宏观经济的支柱（比如德国，从一开始就是以制造业为支柱的，所以其房地产市场一直很稳定）。具体措施表现为以营改增为代表的税制改革，激发制造业企业的发展活力，以及供给侧改革和制造业转型升级等国家战略。

3.泡沫破灭的原因

历史上日本和美国的房地产泡沫破灭，央行加息导致货币紧缩是直接因素。

央行加息导致市场上货币变少了，房地产公司现金流紧张，开始抛售资产，导致价钱下跌，多米诺效应导致房市崩溃。

因为房地产公司是高负债率的公司，资金成本非常大，如果短期内无法收回热钱，就有资金链断裂导致被迫抛售资产从而引发市场连锁反应的风险。

4.如何降低房地产公司的高负债率，理想状态下是全部由自有资金来从事房地产开发工作。这样开发商就不会被迫追求高周转，从而放慢脚步做出更多的精品。

最后总结

房价在宏观层面上要解决的是产业结构调整和供给侧改革的问题；中观层面上要解决的是城市规划水平和城市管理能力的问题；微观层面上也是最根本的问题是要解决人们对房子的价值认知问题。

房子之所以能够金融化，甚至货币化，主要是因为房子本身作为一种客观存在长期保持物理性质稳定，基本不发生变化造成物理性的贬值。汽车等机械可能会因为时间导致的材料损耗造成性能降低，从而造成贬值，但房子大多数都是由钢筋混凝土建造而成，这种材料极其稳定，不会因为放了几十年就会越来越临近坍塌从而导致性能降低造成贬值。这种长期稳定的东西，就会具备一定的流动性，具备了流动性，就具备货币化的条件，从而在某些历史阶段会导致房子脱离了物理属性，变得越来越金融化起来。

人为干预是可以“破坏”这种稳定性的。

如果盖房子能够批量生产，且建造时间极短，同时拆房子也能批量作业，且拆除时间极短，那么房子的物理稳定性就存在被人为干预甚至破坏的广阔空间。

技术层面上，将现有的建造周期从以月甚至以年为单位缩短至以天甚至以小时为单位，一座房子的建造和一辆车的建造时间差不多，一座摩天大楼在几天内就能拆得干干净净不留痕迹，人们对房子的认知就会发生颠覆性的变化，一个来得快去的也快的东西，是不会让人有多大长期占有的欲望的。但这还要解决一个关键的配套服务问题，就是搬家。如果搬家不用费时费力那么麻烦，搬一次家几小时就能搞定，人们应该会更愿意定期更换居住地点体验不一样的环境的。

这个突破点在于建材、建造乃至家具的标准化。

认知层面上在于对建筑和建筑学的重定义。建筑学的影响是不可忽视的。现在的建筑学自身定义不清晰，姑且认为它是某种混沌状态的艺术，专业人士评价建筑总是从形式角度来看，再牵强附会一些玄虚的东西，这对普通民众对房子价值的判断会造成干扰。但房子最基本的性能应该是空间效率，这点在现代主义时期就已经发展过，但苦于没有发展出科学理论，从而未能形成全民的一种普遍的认知。老百姓在选择户型，其实就是本能的功能理性发挥作用的过程，普通民众不会用专业的语言来描述他们的需求，但户型空间的组合和尺度直接决定了是否能满足老百姓的生活需求。从这个层面上来看。对行为的管理，才是建筑学的本质。

对行为的管理具体反映在对空间和时间资源的规划管理，因为时间和空间是一对统一体，是一种存在的两个方面，不能分开，也无法分开。对空间和时间资源的规划管理直接影响了行为的效率，这种行为效率的物质表现形式为建筑。

因此，建筑学应为空间和时间资源管理的科学，尤侧重于对空间资源的规划管理。对空间资源的规划管理具体表现为对空间尺度的把握，和对不同性质空间的容纳性的集合式统筹，而这些都是可以基于已经发展成熟的欧式几何以及集合论等数学理论发展成为一个系统性的工程学科的。故，建筑学的核心技术表现为空间规划工程。

综上所述，只有发展出空间规划工程系统，才会从根本上改变建筑的性质，从而重新定义建筑、改变（颠覆）人们对建筑的传统观念，进而改变人们对建筑的价值认知，从根本上解决房地产市场现有的问题。