在德国，所有地皮和建筑物都将在2022年1月1日的截止日期的基础上进行重估。人们会思考一个问题：住房很快会变得更贵吗？2022年的房产税改革将给业主和租户带来许多变化。它会影响到每一个房产和土地所有者，同时也间接影响到每一个租户——因为尽管房产税是由房东支付的，但它也可以转嫁给租户。房东可以将哪些运营成本分摊给租客，可以参考本专栏另一篇文章谈谈在德国当房东要操心的事 留德华当房东必知事项！（一）因此，如果房产税上升，所要支付的暖租通常也会上升。

房产税概念及意义

首先我们来说一下什么是房产税。房产税是对土地所有权、土地使用权（Erbbaurecht）所征收的一种税，其依据是土地、土地上的建筑和其他因素的价值，它与土地所有者的收入阶层或资产无关。而房产税又分为两类：对农业用地和地皮征收的房产税A和对可建和已建土地征收的房产税B。对于在德国持有房产（公寓/独栋房等）的人来说，一般说房产税的时候指的是B类房产税。从前，房产税的计算是采用所谓的单位价值法（Einheitswertverfahren）,计算公式为：单位价值税率指数稽征率=年财产税（Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer）。其中税率指数（Steuermesszahl）由联邦一级统一设定，而稽征率（Hebesatz）则由各市决定。

但是这个算法所依据的数据已经太老了：旧联邦州（西德）的房屋和土地的财产税是按照1964年的标准价值计算的，新联邦州（东德）的计算标准则是1935年。这意味着目前相邻地点的可比房产可能要缴纳明显不同的房产税（如下图所示）。所以早在2018年时联邦宪法法院就裁定，目前房产税的计算方法是违宪的，必须从根本上进行改革，并给政治家们提出了废除这些弊端和改革相关法律的任务。

然而，在2024年12月31日之前，地方政府可以继续以目前的形式过渡性地征收房产税。从2025年1月1日起，财产税将在新法律的基础上征收。也就是说未来的个人房产税数额今天还不能确定，因为必须首先确定财产的价值。据推测，要到2024年秋季才能确定大多数纳税人未来各自的财产税的具体数额。

新的财产税法应继续确保地方政府的必要收入，因为房产税可以说是地方政府最重要的收入来源之一。目前，它每年达到近150亿欧元。市政府需要这些资金来资助学校、日托中心、游泳池或图书馆，并对当地基础设施进行重要投资，如道路、自行车道或桥梁。需要注意的一点是，房产税不应该与土地转让税（Grunderwerbsteuer）相混淆!后者是购买房产时一次性支付的税，而房产税却是经常性的，由地方政府征收，可以每年或每季度支付一次。

房产税如何改革？

那么，房产税改革究竟如何进行，作为业主或者租户要考虑什么？首先明确一点的是，今后房产税将分三步计算：房产的价值x税率指数x稽征率(Grundsteuer=Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.）。其中计算房产的价值的基本因素是标准地价和净冷租金的数额，其它因素包括城市的租金水平、地皮的面积、类型和建筑物的年龄等；第二个税率指数（Steuermesszahl )是法律规定的，将大幅降低到以前价值的1/10左右，即住宅（包括出租住宅和公寓）从0.35%降至0.031%，税率指数同时根据财产的类型和土地的不同而有所不同；第三个稽征率是各个地方政府自己规定的。如果个别城市的财产税收入因重估而发生变化，他们可以选择调整其稽征率，从而确保其财产税收入在整体上不发生重大变化。

在房产税改革过程中，德国约3500万套房产将从2022年开始被重新估值。改革的目的是确保财产税的总收入在全国范围内保持大致相同，同时使房产税的分配更加公平：那些位于热点地区的房屋或者公寓以及位于大城市的商业企业的房产价值要比非热点地区及小城市的价值高；为了确保住房依旧负担得起，社会保障住房（Sozialer Wohnungsbau）、市政和非营利住房协会( kommunale sowie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften )以及住房合作社(Wohnungsgenossenschaft)将会在某些条件下受益于房产税的税率指数折扣。

房产税改革会带来哪些变化？

首先是房产价值的估算程序发生改变：房产税价值不再基于单位价值（Einheitswert)，而是基于实际价值，根据资本化收益价值法(Ertragswertverfahren)、资产价值法(Sachwertverfahren)或简单的标准土地价值确定(Bodenrichtwert)。其中资本化收益价值法首先运用于独立式和半独立式住宅、租赁不动产和其他房产。主要参数是土地和居住面积（Grundstücks- und Wohnflche）、标准地价、房产类型和用途（Art und Nutzung)以及租金水平和法律规定的每平方米租金; 资产价值法在计算商业经营性地产(gewerbliche Geschftsgrundstücke)、部分所有权地产(Grundstück im Teileigentum)和混合用途的不动产(gemischt genutzte Immobilien )以及其他已开发的地产时会采用。这取决于建筑物的建筑成本(Herstellungskosten)、标准土地价值、土地和建筑面积以及建筑物的年龄；而标准土地价值法适用于未开发的土地的价值估算。

各个联邦州的房产税计算模型

税务局需要各种信息来确定财产的价值。要求的具体数据取决于房产的类型和在各自联邦州适用的模型（如：联邦模型Bundesmodell、面积地段模型Flchen-Lage-Modell或土地价值模型Bodenwertmodell等）。业主必须向税务局提供相关信息，即要向所负责的税务局提交一份所谓的确定房产税价值的声明（Erklrung zur Feststellung der Grundsteuerwerte）。在声明里，业主必须提供关于他地产的某些信息,比如：

由于房产税改革的细节非常有争议, 联邦各州已经同意了一个所谓的 "联邦模型"，但各个联邦州也可以制定自己的模型或修改联邦模型。具体说来有四种模型。

来看一下各个联邦州采取的模型：

申报房产税的材料准备

我们已经知道了税务局邀请业主在有限的时间内提交房产税申报。从2022年7月开始通过税务在线平台提交，比如Elster，而且必须在2022年10月底前完成。那么想要申报房产税的话需要业主准备哪些材料呢？

第一点是你需要一个档案号，用这个档案号来申报这个税。一个非常具体的档案号，即房产税档案号（Grundsteueraktenzeichen）。现在小伙伴们会想知道我在哪里可以找到这个档案号呢？我以前从未听说过这个。这个房产税档案号就是以前的标准值档案号（Einheitswertaktenzeichen）。现在我们一起来看一看在哪里可以找到这个文件号：只要看看你的最后一次税务局的房产税纳税通知单（Grundsteuerbescheid）就行了。

你知道你每年都会收到市政府的通知吗？他们通常是在2月份寄来的。这里给大家举个例子：你会看到右上方的Kassenzeichen。要小心，这个Kassenzeichen不是你的房产税档案号，它是市政府的参考号码。如果你在这份关于房产税的通知中再往下看，就会看到Objket这一项。这里你看到税务局的文件编号。这是一个非常长的数字组合，这就是你的房产税号码。

第二点，你需要一份最新的土地登记簿（Grundbuchauszug）业主可能会问：我为什么需要这个？因为在这个房产税申报中会要求你提供某些主要参数（Eckdaten)，而这些关键数据可以在土地登记摘录中找到，比如说编号（Blatt)，法律上的关键词 "地界"（Gemarkung），即财产、房地产、房屋的确切位置。甚至更准确地说，地块编号（Flurnummer）或者宗地编号（Flurstücknummer）。这都是你可以在土地登记册摘录上找到的数据。

这么重要的土地登记簿在哪里可以得到呢？你可以直接从土地、公寓、房屋所在的城市的当地法院获得，而且价格相对更便宜。网上有很多帮业主申请Grundbuchauszug的供应商，比如grundbuch-online-beantragen，但是价格更贵，二十欧元起，一般不建议使用。最好事先给法院通电话或者给法院写电子邮件了解情况。如果你直接去地方法院要文件，你只需要带上你的身份证，就可以领走自己的土地登记簿。这份文件非常重要，已经有这份文件了也要放在手边保存好；还没有的小伙伴要马上申请，如果你到夏天才去向地方法院申请，那就有点晚了。尤其你正巧在所谓的法院假期“（Gerichtsferien）”中，进行房产税申报。是的，德国法院要放假，而这个假期一般从七月十五号开始。最坏情况是你已经开始着手税务申报了，但是却没有土地登记簿。有的小伙伴会说截至日期不是到10月31号吗？也不需要那么着急.。没错，但是早点处理总是没有坏处的。

第三个重点是房屋面积大小(Gre)。你需要确切地知道以平方米为单位的面积，这对这个房产税的申报很重要，公寓有多大，房子、车间、仓库有多少平方米。然而，一般这并不包括地窖（Keller)或阁楼(Dachgeschoss)。车库也不算数。地下停车场也是如此。也就是说需要的是一个纯生活和工作的区域面积，你需要知道的是这个平方米的数字。一般在购买合同中就可以找到这些信息。如果没有的话，专家给的建议是自己测量一下，然后写下准确的平方米数，这样你在申报房产税的时候就会很方便。

第四个重点是期限。房产税报税从2022年7月起，截至到10月底。如果业主自己不想报税，而是交给自己的税务师做的话，税务师也会问以上三个列举出来的问题。所以事先自己准备好这些信息以便节省时间。

第五如果是选择自己报税，现在在德国普遍使用的税务平台是Elster。报税时最重要的是要有一张Elster证书，你可以在http://Elster.de网站上申请。除此之外还要检查一下你的Elster证书还有多长时间有效。是的，它是一个文件，而且这个东西还会过期。如果这个证书已经过期了，就根本不能按时提交报税单，那样就可能会面临税务局的两次处罚：一个是因为你申报的时间太晚而造成的延迟递交税务申报罚款（Versptungszuschlag）；如果你支付罚款支付得太晚，税务局会有滞纳金（Sumniszuschlag）。

数据提交之后呢？

在提交评估申报和所提供的信息后，税务局就会确定房产税的价值，并据此计算出房产税评估金额(Grundsteuermessbetrge)，然后将其转交给地方政府。税务局本身只提供计算的基础，真正收房产税的则是地方政府。然后，在2024年底之前，将由各地方政府对业主支付的房产税进行实际评估，从2025年开始，所有业主都必须支付新的房产税。从今年春天开始，还将有一个专门的财产税热线（Grundsteuer-Hotline），所有关于改革和实施的问题都将由税务局回答。

专家们预计，要缴纳的房产税会增加！同样增加的还有租金和住房成本（Wohnkosten）。然而，新的房产税在多大程度上会真正影响到个人的租金价格或个人的房产，只有在2024年或2025年人们开始支付新的房产税时候才会清楚。顺便说一下，将来房产要每七年重估一次。房产税的更新从2022年1月开始，因此，下一次评估将会在2029年。

除了新的计算基数本身会影响房产税的金额外。此外，还将引入一个新的房产税C类（Grundsteuer Kategorie C)，从而增加某些房产的税收，这涉及到所有未开发但可建造的地皮(unbebaute aber baureife Grundstücke)。这一新类别的目的是鼓励业主在地皮上建造房屋，而不是让土地长期休耕，并猜测土地价格会进一步上涨，这在城市中心区往往是如此。联邦政府希望这将有助于解决严重的住房短缺问题，并激励业主建造住房。 如果你已经是一名业主，或者正计划购买房屋或任何其他类型的房产，请记得向当地的地方政府打听房产税的现行条件。这是因为即使大多数州可能会暂时采用联邦法规，每个联邦州实际上也被允许制定自己的房产税法。

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