小产权房是俗语，法律上并没有小产权这个说法，它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质∶ 国有土地就是由国家所有;集体土地就是由村集体所有。

集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。

简单来说就是，农民的土地上盖的房子，外村人不能买。不能买包括以下几层意思。

具体来说，“小产权房”可以细分为以下三种：

1、村民自行筹建的农村宅基地——也就是村民自己搭盖的宅基地，当然，实践中往往存在违章搭盖的部分

2、由村委会和小地产商合作开发的项目。由于房子在集体土地上，没有依法进行一次开发、招拍挂和二次开发，自然也无法办理产权证（在我遇到的案件中，也见过少数办下【房产证」的小产权房）。

3、村委统建房。其土地和房屋建筑都是由村委出资筹建，建好后分给村民。物业管理一般有的的村委直接接管。每套房子村委都发一个证，证明房子是村民的。转卖需要到村委过户，村委会收一定比例的过户费。

前述几类房产的常见风险有以下几种：

·买了房子不能办登记（过户）、不能办房产证，即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。

·双方签的买卖合同一般被认为是无效的。

·卖家打个官司就可以把房子要回去。

·如果遇到征收，小产权不能像商品房补偿很多，只能得到很少或者一部分补偿。

·涉嫌违法用地的，可能会被认为违章建筑拆除。

风险这么多，为什么还有人买，理由往往也很简单：

一是现在二手房价格高，小产权房相对价格便宜，价格几乎只有商品房的1/4到1/3左右，且交易灵活；

二是虽然小产权房有一定风险，但风险也有大有小，如果购买恰当，自住不成问题；

三是满足居住属性，基本上跟商品房无差别。

“小产权房”遇到征收征用应否赔偿的司法实践观点：

1、“违章建筑”——不赔。案号：（2020）最高法行赔申872号中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，案涉房屋已被人民法院生效判决确认为违法建筑，且现有证据能够证明刘飚、高传久并非案涉房屋所在地的海坡村集体经济组织成员，因此高传久与赵振杰、赵振峰合作建造案涉房屋，并未取得案涉房屋所有权，不属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定的国家机关和国家机关工作人员行使职权侵犯其合法权益的情形，无权获得赔偿，故刘飚亦无权取得国家赔偿。

2、合同效力问题——往往认为无效。

　　理由主要有：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

3、怎么分清双方的过错，或者说出问题了怎么补偿的问题。这往往也是投资者最关心的问题。

笔者实践中遇到最多的也是此类的纠纷。基于各方面的考虑（价格等），投资者最终往往还是会选择小产权房，那么出问题后（诉讼后）如何补偿，房屋增值怎么计算。——出卖人诉请合同无效取回房屋，我还取回多少损失——

细微之处有很多（房屋现有价值如何计算、增值部分如何计算）——但是大方向就是双方均负有过错，按过错承担责任，要按照当前周边房屋价格主张补偿的可能性不大——但是，退回房款，并获得一定的补偿的希望还是比较大的。以（2015）思民初字第7007号、（2015）厦民终字第3117号，厦门市思明法院和中院的判决为例：本院认为，根据上述（2012）厦执行字第409号执行裁定书以及丰创公司、元成公司、曾厝垵居委会签订的《“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议》，可以认定元成公司享有的曾厝垵生鲜食品超市综合楼中的相关权利和义务已由丰创公司享有和承担，故元成公司依据上述相关协议与吴凯乐签订的《房屋使用权转让合同》的权利义务也应由丰创公司继受。因此，丰创公司系本案适格被告。鉴于曾厝垵生鲜食品超市综合楼项目尚未竣工验收，原告对房屋的装修行为属其自行扩大损失。根据（2014）厦民终字第677号民事判决书所确定的内容，上述《房屋使用权转让合同》系因违反社会公共利益而被认定无效，对此双方均有过错，在此情形下双方当事人应承担的是相互返还财产的义务，其它损失各自承担。综上所述，原告提出的装修费用及利益损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因丰创公司已按原告支付购房款的110%退还购房款并办理了提存公证手续，原告要求丰创公司再支付上述购房款，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第104条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴凯乐的诉讼请求。

也就是说，法院最终认为按照支付购房款的110%退还购房款是比较合理的，另行主张补偿的话就不予支持了。