纵观2021年全球房产市场，关键词只有一个字，涨。

全球8成以上的城市经历了上涨，其中不少城市迎来了10年以来的最高涨幅。

土耳其上涨35.5%
韩国上涨 26.4%
新西兰上涨21.9%
澳大利亚上涨18.9%
美国上涨18.7%
英国上涨11.8%

在一片涨势连天的房产市场中，估计你也心动了，想着现在进场是不是还能赶上趟？

1、凡事先问为什么

在你头脑一热决定进场之前，咱们先看看这次的房价是怎么涨起来的。

货币放水

2021年全球经历了德尔塔、奥密克戎病毒的考验，尽管疫苗接种的进度惊人，但是全球经济依旧没有恢复到疫情前的水平。

这样的背景下，房价的突飞猛涨，事出蹊跷。

但事实是，正是疫情导致的经济下行，触发了这次全球房价的暴涨。

面对经济衰退，政府只能动用财政、货币手段刺激经济。

而作为百试百灵的“货币放水”自然成为先行兵。政府的货币放水政策，不外乎是财政补助、投资、购债计划。

总的来说就是把钱放下去。

但是政府手里并没有那么多现金，怎么办呢？

没钱就造钱嘛。

别忘了政府控制着印钞机，打开机器就能印钱花。

除了印钱，政府通常还会搭配降息，一起刺激经济。

因为利息变低，企业和普通人都不愿意存款，更愿意去借款。社会上的钱也就变多了。

等这些货币流入社会后，面对突然多出来的钱，大家自然会消费或者投资。

这样一来，GDP不就产生了吗。

这些钱兜兜转转，最后还是流入股市和房市。

房价这自然就涨起来了。

但这样推高的房价，难免有泡沫的嫌疑。

毕竟房子是给人住的，没有人口支持的房产市场，都不用风吹，走两步就散了。

住房供应不足

疫情导致建筑工地停工，这样一来，可以买卖和居住的房子就变少了。

再加上，居家办公成为主流，大家对于城市周边的住房、大面积的住房，需求变大。

一方面是供应少了，一方面是需求增多了，房价上涨也就不意外了。

建筑成本上升

货币放水带来的通货膨胀，蔓延到各个行业。

大宗商品、建筑材料也变贵。成本变贵，开发商只能涨价。

市场的追高情绪

最后的原因就是趋利避害、追涨杀跌的人性。

看着房价有上涨的趋势，热钱纷纷进入房产市场。

好家伙，给房价加了把好柴，烧得更猛了。

总的来说，这次房价的上涨，是因为各国政府货币放水导致的短期货币现象，可谓是通货膨胀导致的水涨船高。

无独有偶。中国曾经的房价神话，也被认为有货币超发的嫌疑。

别的不说，就这次全球房价短时间突然的上涨，肯定离不开货币的大水漫灌。

这样的大水漫灌，无疑是拔苗助长，再加上没有实质性的支持、后续发力不足，肯定是难以继续支持上涨的。

至于这场泡沫会不会破、今年房价会不会跌，我们难以预测。

可以看到的是，美国已经迎来了7%以上的通货膨胀率，加息已经势在必行。

美联储主席鲍威尔在3月4日表示，将在美联储两周后的会议上提议加息0.25个百分点。

而加息无疑是给房产市场泼冷水。现在要不要入场，S姐不敢断言，只能说仁者见仁。

2、普通投资人该怎么办？

普通投资人现在该怎么办？

入场的话，怕踏空成为高位接盘侠；

按兵不动的话，更是没有赚钱的机会。

难道普通人就永远没有机会赶上房产投资的红利了吗？

如果你还是困在追涨杀跌的思维里，那么，你大概率还是“一赚二平七赔”里的七。

如果你在分析投资品的基本面，那么就有机会发现价值洼地。

拿房产市场来说，基本面不外乎是人地钱。

长期看人口：人口足够多、足够年轻、足够密

中期看土地：土地稀缺，人地矛盾尖锐，房源供应短缺

短期看经济：经济处于快速发展阶段，人均GDP在3k～8k美元之间

15年前的中国北上广深，满足了这三个条件，所以房价腾飞。

但是现在钱这个条件已经不满足了，且政府调控严格，已经没有机会。

再看去年的全球房产市场，人和地没有明显的变化（疫情虽然严重，但是人口没有锐减），但是政府宽松的货币政策，影响了钱这个因素，所以房价上涨。

但是货币政策是短期的、临时的，一旦开始加息，来自“钱”的利好就不再。

而放眼望去，能同时满足“人地钱”三个条件的地区，也仅仅在人口密集、土地稀少、经济发展速度快的东南亚。

而菲律宾作为东南亚经济黑马，坐拥1亿人口，首都面积不足上海1/10，疫情前连续8年GDP增速在6%以上。

同时因为人口密集，主流住宅都是小户型为主，导致房产总价不贵的同时，租金也保持在高位。

上海租金收益仅1～2%，而菲律宾首都区可以做到6%，在全球范围内来看，这样的租金收益都是不菲的。

随着疫情后的经济复苏，居家办公的白领回到城市，半营业的餐厅、酒店、商场会恢复客流量，暂停的旅游业重新引来观光客。

菲律宾在疫情期间被抑制了的住房需求将在2022年被释放出。

届时，人口、土地、经济同时保驾护航的菲律宾房产，未来可期。