欢迎来到澳房策，我是Alex老师。在过去的两年之中，因为新冠疫情，各个国家轮番封国，再加上中澳关系和最近乌克兰局势，国际上的材料运输非常困难，物流不通，劳动力匮乏，还有通货膨胀和物价上涨，这些都是建筑合同价格一路飙升的直接原因。很多建筑行业内部人士反馈说目前的普通独立别墅的建筑和人工成本，上涨幅度在每周500-1000澳币之间。换算成一年就来到了25000到50000澳币之间。确实是不小的上涨幅度了。随着最近澳洲顶级建筑商ProBuild倒闭，很多澳洲房产买家开始担心土地别墅的建筑合同。到开始建筑的时候，虽然建筑商倒闭是小概率事件，但是会不会在合同上加价呢？普通买家遇到这种情况应该如何保护好自己的利益？

建房合同加价这个事情想要从根上理清楚，就一定要先知道几个基本概念。我们先花几分钟快速了解一下。

在澳洲，各个行业基本都是有行业协会的。比如说房产中介的行业协会，就是各个州领地的Real Estate Institute 行业简称叫做REI。这个组织是1924年成立，代表的就是澳洲的房产中介行业的从业人员的利益。这就跟各个工种的工会组织有点类似。REI会给行业的从业人员必要的培训，影响立法，给与会员法律协助。普通房产中介接触REI最多的时候，就是使用REI根据当时法律起草的各种中介协议。比如说买房中介协议，卖房中介协议，租赁协议等等。同样在住宅房产建筑领域，代表建筑商的行业组织之一就是HIA。各个建筑商可以加入HIA。HIA这个组织已经庞大到可以影响政治，然后通过立法途径影响建筑行业，因为80%的澳洲新建房和翻新都是由HIA的会员建筑商完成的。HIA的功能之一，（这一点和REI很像），就是根据当时的法律为会员出具建筑合同范本。同时对建筑商做出法律方面的指导。

我们只要读懂了HIA的合同，和他们对会员建筑商在建筑加价这件事上的指导，基本就能理解遇到类似开发商加价的事情，作为买家应该如何应对。对与土地别墅，也有地方叫做买地建房，就是你买一块土地的同时跟建筑商签署一份建筑合同。也就是说土地一个合同，建筑是另一个合同，两个合同同时签署的情况。在你签土地合同的时候，土地可能还需要一段时间交割，交割的意思就是原来的荒地，把树砍掉，植被整理好，水电煤气管线三通，同时获得了政府批文，你可以简单理解为土地处于随时可以开始建筑的时候，就跟你买二手房一样，需要交割，一手交钱，一手拿地。然后建筑商才会去跟当地政府申请获得建筑批文和许可，这个过程大概4周到3个月。之后如果没有其他问题，就可开工了。

HIA 的范本合同包含两种，

第一种是Fixed Price Contract 就是我们常说的固定价格合同。意思就是建筑商同意承担成本波动的一切影响，不论外部环境和成本怎么改变，建筑的价格不变。注意这个固定价格也可能有一个期限的，比如说从签建筑合同开始12个月。具体要看合同条款。

第二种是Cost Plus Contract 就是允许建筑价格调整的合同。意思就是说，买家同意在特定情况下接受价格的合理上调。如果出现上调的话，一般都是以百分比形式上调的。比如在特定情况下建筑合同价格可能上调5%到10%。在澳洲不同的州领地，相应条款的表述方式有可能有些区别，但是意思都是差不多的。

还有一种特殊情况，是在固定价格的合同里面，加入价格调整条款Rise and Fall Clauses。但是限制比较多。一般用在规定几种材料可以涨价的情况下。这张图可以说明各个州领地的使用情况。大家知道一下就好了，遇到的情况不是很多。

自从18个月之前开始，澳洲建筑行业的固定价格合同就开始慢慢消失，而可变价格合同越来越多，直到最近6个月，一般的建筑合同都是可变价格了。你可能还会在市面上看到一些固定价格合同，但是小建商使用的情况可能多些，因为要跟大建商抢市场，所以打出更好的条件就在所难免，但是合同条款好规好，到时候到底有没有实力履行合同就是另外一回事情了，这也给买家带来很多的不确定性。反到是大中型建筑商使用可变价格合同的情况多些，更跟市场接轨，也能增加运营上的稳定性，不至于像那些许诺太多的建筑商一样，为了抢市场给自己未来的运营带来太多风险。其实这种可变价格的合同，目前来看，反倒是买家应该首选的合同种类，因为建筑商履行合同的机会高很多，并且只要合同条款清晰，一般加的价格也不太可能超过合理的水平。对于房产投资的数字管控有一定帮助，减少不确定性。如果您对澳洲房产投资有兴趣。请来参加澳房策推出的免费的80分钟直播课程，《选好投资房开启创富之路》付费级别课程，现在免费注册参与。欢迎大家来听课。报名链接在影片说明栏。

那么建筑商遇到材料和人工上涨的情况可能会怎么处理呢，各种处理方式对于买家又意味着什么呢？我们接着说。

这里面的主要问题就是从你签合同开始，到土地交割的时间长短。土地交割时间越长，在建筑材料和人工越来越贵的情况下，建筑商承担的未来成本溢价的风险也就越高。那么建筑商针对这种情况，要不就是不接，要不就是自己通过行业经验，起草合同前，对未来的涨价做出预估，然后一并计算到建筑合同里面，给一个报价。当然报价准不准，能不能反应未来的市场情况，谁也说不好，毕竟未来的事情么。那么问题出现了，如果土地交割后，建筑成本上涨，超出了建筑商可以承受的价格上涨范围怎么办呢？一般就会出现一下几种情况。

1，建筑商的现金流还不错，为了保住自己的名声，忍着疼，把赔钱的固定价格建筑合同建完，这样和其他赚钱的合同一中和，还是会有盈利的，这种建商绝对是大家都喜欢的，中介也喜欢，因为能保住自己的佣金，同时客人也喜欢，因为自己没有因为材料涨价而受到影响。只是这种情况没有规律可循。会不会出现完全看建筑商心情。

2，赔钱的建筑合同接得太多，建筑商现金流周转不开，同时也不太在意自己的生意推到重来，那么这类建筑商就会选择主动破产，不去履行建筑合同。因为承担合同的话肯定赔得更多。遇到这类建筑商，首先中介不开心，因为第二部分佣金肯定是拿不到了，买家肯定也不会开心，因为签了合同，但是没有人去履行合同，很可能需要重新找一家建筑商去重新设计，画图，并且要按照当时的市场价给出全新的合同，比原来合同价高是肯定的，只是高多少的问题。

3，开发商不愿意破产，也不愿意开工，希望通过拖时间，寻求解决问题的机会，比如等待未来可能更低的建筑材料和人工价格，或者等待买家，主动退出合同，这种情况比较棘手，但是整个市场中发生的概率很低。

承建商保险 Home Warranty Insurance (Scheme)

如果遇到建筑商倒闭的情况，你可能觉得，这怎么办，我是不是定金拿不回来，房子也拿不到了？会赔付很多钱吗？其实这个情况不用很担心。因为澳洲有一种保险叫做Home Warranty Scheme。比如说在昆州的建筑商都获得了QBCC的建筑牌照, QBCC是昆州的政府机关，给建筑行业人员发从业牌照的，那么这些建筑商必须缴纳保费参加Queensland Home Warranty Scheme。可以翻译成”承建商保险”，这些保险是由建筑商购买的，当然羊毛出在羊身上，肯定费用都会摊到你的建筑合同里面。保险的内容，就是建筑商在包括破产在内的情况下，导致无法完成建筑项目，或者无法修复不达标的成品时，买家可以获得一定程度的赔偿。所以作为买家，在遇到建筑商破产的时候是可以申请保险赔付的。

我们以昆州举例。

1. 如果建筑还没有开始，建筑商就破产了，买家可以申请保险赔付已经缴纳给建筑商的定金。然后你可以再找一家建筑商去帮你建房子。
2. 如果建筑正在进行中，建筑商破产了，可以申请保险，赔付剩下没有完成的建筑费用。
3. 如果建筑完成了，但是质量不达标，同时建筑商又破产了找不到人，买家可以申请保险赔付维修费用。

当然以上的保险赔付都是有特定条件的。并不是所有情况你都可以申请到保险赔付。如果你想研究一下具体的保险条款或者查询某个建筑商有没有买保险（有建筑牌照的一般都有保险）可以去昆州QBCC网站查询。当然各个州领地，都是有相似的机构和相似的保险存在的。

所以我们现在就做个小结，看看各位买家在目前的市场情况下遇到以下状况应该怎么做。

1，尽量选择经历过至少一次澳洲房产市场周期的建筑商，因为这种建筑商在市场上有一些知名度，会在乎自己的品牌。同时经历过高点和低点，整个公司的抗风险能力比较强，建筑质量也经过考验。

2，客观正确对待合同的价格调整条款，合理条款可以接受。房产行业就是一堆生意的整合，每个链条上的商家都是要生存的，涨价这件事情，在任何行业都一样，不太可能在上游行业就把价格上涨留住，当成自己的亏损，让所有下游的生意受益，肯定都是要一步步传导下去的。这个合不合理我们不做讨论，但是肯定是现代社会运行的规则。我们在商言商，就事论事。合理就行。

3，如果遇到开发商加价，在类似全新合同的价格更贵的情况下可以考虑接受，因为你的替换成本可能更高。

4，在合同规定建筑商有权利调整价格，而买家拒不接受的情况下。建筑商会考虑取消合同，并且通过法律方式追索建筑商损失。我们假设开发商的调价要求合理，如果开庭的，建筑商会胜诉，因为合同里面写得很明确。但是绝大多数的官司不会走到开庭那一步，因为当买家咨询自己律师得知没有胜算的时候，最理智的选择还是庭外和解，接受合同价格调整。

5，在合同没有明确规定建筑商有权利调整价格时，买家不接受合同涨价的要求。建议各位买家看看市场上相同的建筑合同零售价是不是超过了你原来的合同加外加上调的差价。如果超过了，各位买家可以考虑接受。当然买家也可以选择取消合同，但是建筑商需要收取相应的费用，包括设计费，批文费，合规费等等，总共加起来大概相当与合同总价格的5%。如果这样选择的话，不但会损失自己的5%，去找别人建筑同样的房子可能还更贵一点。

建筑价格上涨将会推动新建房成本持续上涨，进而让新建房的价格相对坚挺，这个趋势在未来的8-12个月内可能会更明显。这也是新房类别在最近不太可能紧跟二手房市场进入调整期的重要原因。各位买家在做购买决策的时候要把这一点考虑进去。

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