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房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体机器相关权益。

房地产包括土地、建筑物、房地三种形态

房地产分类：

按用途分类：

• 居住房地产
• 商业房地产
• 工业房地产
• 其他房地产

按房地产开发程度分类

• 生地：无基础设施的土地
• 毛地：有嗲拆迁旧房的土地
• 熟地：基础设施完善的土地
• 在建工程：未完工房产地
• 现房：包括新房，旧房

按当地产建筑结构分类：

• 钢结构
• 钢筋混泥土结构
• 砖混结构
• 其他结构

房地产评估的目的及对象

评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告

评估对象：土地、房屋、房地

房地产评估的特点：

• 房地合估：房屋和土地一起评估
• 建筑物产权收土地使用权年限制约：如果土地使用权年限小于建筑物产权使用年限，以土地使用权年限作为建筑物使用年限
• 以房地产最佳使用为评估前提

（一）房地产评估的市场法：

1. 什么是房地产评估市场法
2. 市场法适用的条件和对象
3. 市场法的评估参数
4. 如何选择参照物

什么是房地产评估市场法

将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的价格为基础，经过因素修正估测评估对象房地产价值的方法。

房地产价值=参照物交易价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数

市场法适用的条件和对象

条件：

• 具备完善的房地产市场
• 能够收集到多个类似房地产交易资料

对象：

具有交易性的房地产：房地产开发用地、商品住宅、高档公寓、写字楼、标准工业厂房

市场法的评估参数：

• 参照物交易价格
• 交易情况修正系数
• 交易日期修正系数
• 区域因素修正系数
• 个别因素修正系数

如何选择参照物：

可比性:区域；用途实体特征；权利性质；交易时间；交易方式；加以状况；

一：交易情况修正

正常价格=参照物交易价格*交易情况修正系数

修正系数=正常交易情况值/参照物交易情况值

修正系数=100/（）

二：交易日期修正：将参照物交易时的价格修正为 评估基准日的 价格

定基价格指数修正

修正后的价格=参照物交易价格*评估基准日价格指数/参照物交易日价格指数

环比价格指数修正

修正后的价格=参照物交易价格* 各期环比价格指数

价格变动分析法修正

修正后的价格=参照物交易价格*（ 评估时点的价格交易水平）/100

三：区域因素修正

修正后的价格=参照物交易价格*区域因素修正系数

修正系数=评估对象区域因素值/参照物区域因素值

修正系数=100/（ ）

四：个别因素修正：将参照物房地产自身特征下的价格修正为评估对象房地产自身特征下的价格

土地容积率：地上总建筑面积与净用地面积的比率

如何确定评估结果

1.计算比准价值

参照对象不止一个，计算出来多个评估值。对多个评估值进行：

（二）房地产评估的收益法：

• 什么是房地产评估收益法
• 收益法适用的条件和对象
• 收益法的评估参数

收益法适用条件：

• 未来预期收益可预测
• 未来收益风险可量化
• 预期收益年限可确定

收益法适用对象：

收益法的评估参数：

• 预期收益
• 折现率
• 收益年限

一：房地产折现率的估测：

房地产折现率估测方法：

累加法： 折现率=无风险收益率+风险收益率

市场租价比法： 依据参照物房地产纯租金与价格的比率确定评估对象房地产折现 率的方法

二：房地产收益年限的估测：

房地产价值的估测：

（三） 房地产评估的成本法：

成本法适用的条件和对象：

条件：

• 重置成本可估测
• 贬值可估测

对象：

成本法的评估参数：

• 重置成本（更新重置成本/复原重置成本）
• 实体性贬值（实体性贬值率、成新率）
• 功能性贬值
• 经济性贬值

房地产重置成本估测：

• 重置成本构成
• 重置成本估测

一：房地产重置成本构成

• 土地取得成本
• 开发成本
• 管理费用
• 投资利息
• 开发利润
• 销售税费

房地产贬值的估测：

• 实体性贬值估测
• 功能性贬值估测
• 经济性贬值估测

实体性贬值估测：

1.使用年限法：

成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

2.打分法

功能性贬值：

经济性贬值：

房地产价值估测