近日，两单保障性租赁住房REITs申报稿分别被递交至上交所和深交所，保障性租赁住房被纳入REITs试点范围近一年，终于迎来首批申报。两单保租房REITs的底层资产分别位于厦门及深圳，共涉及6个保租房项目，项目是面向新市民及青年人的人才住房，原始权益人均为当地国有企业。

36氪注意到，目前两单保租房REITs涉及的底层资产项目运营时间均不足三年。其中，运营时间最长的项目为深圳的保利香槟苑，于2020年7月开始运营；最晚的则为深圳安居百泉阁项目，于2022年1月开始运营。

2021年7月，国家发展改革委首次将保障性租赁住房纳入REITs试点范围，同时提出，项目需成熟稳定，项目运营时间原则上不低于3年。对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。有熟悉监管政策的业内人士透露：「年限有放宽之可能，需要与监管沟通。」

申报REITs的底层资产，首先需证明其能实现长期稳定收益。申报稿显示，截止至2022年3月31日，运营时间最短的深圳安居百泉阁项目中包含保租房、配套商业和停车场。其中，594套住宅房源已经配租587套，出租率达99%；9套商业中已出租4套；配套停车场出租率达100%。深圳安居申报稿中涉及的另外三个底层资产项目出租率也都达到98%以上。

除此之外，有REITs资产评估业内人士表示，上述《通知》中还提及，预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。「所以里面有些细节要计算到位才行。」

保租房收益率与土地、运营成本成本及租金水平挂钩。目前已申报及筹划申报REITs的保租房项目中，不少为划拨土地，这类土地成本较低，有利于整体成本摊薄。但36氪注意到，厦门安居申报的两个REITs底层资产园博公寓及珩琦公寓，均在2022年5月将土地取得方式由划拨变更为协议出让。

其中，厦门市集美区人民政府发布的公开文件显示，园博公寓涉及的保租房用地拟出让楼面价为2101元/平米，应补交出让金总额为2.37亿元。深圳方面申报的四个底层资产土地取得方式也均为出让。上述熟悉监管政策的业内人士表示，此举或出于「REITs基础资产必须产权清晰」的考虑。

租金增长方面，两个保租房REITs底层资产的预估年租金增长率均在3%以下，评估较为审慎。深圳项目预估每三年租金增长2%，折合每年租金增长0.66%。而厦门园博公寓和珩琦公寓自2020年11月投入运营至2021年6月，期间租金增长率分别为4.22%至4.59%，评估机构对其2023年1月1日起至2031年12月31日的预估租金年增长率为2.50%，2032年01月01日起至预测期终止日，租金年增长率降低至2.00%。

上述熟悉监管政策的业内人士表示，这样的预估可能意味着评估机构对标的租金未来增长率保持谨慎，同时也与保租房的监管保持一致。据悉，申报保租房REITs需获得《保障性租赁住房项目认定书》，并严格按照保租房相关要求实施供应。

厦门方面政策显示，项目租赁价格初次定价按低于同地段同品质的市场化租赁住房租金的95%执行，后续调价增幅应不高于同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅不高于5%。深圳方面则要求人才住房租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

此前曾有业内人士对36氪表示，目前各地住建部门均在尝试推进保障性租赁住房进入REITs市场，重庆、西安、广州、河南等地均有所行动。5月市场信息显示，西安安居及苏州菁英公寓REITs项目服务团队招标中均有证券公司中标，北京海淀区保障房公司也已经发布基础设施REITs服务团队招标公告，更多保租房REITs已经在路上。

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