房地产政策优化利好，专家：应淡化限购限贷，存量房贷利率有望下调
地产股久违地全线飘红，领涨大盘。
根据Choice数据，截至7月25日收盘，A股房地产开发板块指数报13274.70点，涨幅达4.96%，成交317.61亿元。板块个股中，除4只股票处于停牌状态，其余102只股票全线上涨。其中，金科股份、新城控股、滨江集团、金地集团等15只股票涨停，保利发展、万科A、招商蛇口等头部房企股价涨超7%。
港股方面，地产板块153只股票上涨，合景泰富上涨28.57%、碧桂园服务上涨26.45%、龙湖集团上涨25.58%、新城发展上涨22.83%，碧桂园、融创中国、万物云、雅居乐、越秀地产等多股强势拉升。
地产股大涨，图源：Choice数据
“今日地产股飘红，政策层面来看与昨日中央政治局会议中关于房地产的发声密切相关。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向时代周报记者表示，这是来自中央层面对房地产的重磅发声，对此行业内认为接下来出台新政策的预期加大，各城市有望深化因城施策，根据本地的实际情况，优化楼市调控，促进行业回稳。
7月24日，中共中央政治局召开会议。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。
每年7月下旬召开的中央政治局会议，一向是决定下半年宏观经济政策方向的关键会议。此次中央政治局会议首次提出适应供需关系变化，适时调整优化房地产政策，重新定调楼市，释放了哪些信号？接下来房地产政策将会在哪些环节进行优化？房地产市场将走向何方？
时代周报记者对话华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，中指研究院华南大区总经理、中国城市经济学会房地产专业委员会委员张化学，解读中央政治局会议对房地产市场走势影响。
时代周报：中央政治局会议提出，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。目前的房地产政策可能会在哪些环节进行优化调整？
贾康：房地产是国民经济的支柱产业之一，为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，需要及时调整房地产政策。
在“冰火两重天”格局下，应特别注重因城施策，优化政策工具的使用，结合健康长效机制与房地产发展新模式的打造，淡化治标不治本、副作用明显的限购、限贷等行政性手段，更好地满足居民刚需和改善性住房需求。保障低中收入阶层“住有所居”需政府牵头构建保障性住房的“社会政策托底”机制，积极做好城中村改造。
又比如，要有效防范和化解相关房地产开发的地方债务风险，重点应特别注重地方隐性债标本兼治的“开明渠、堵暗沟”制度建设，并加强财政、金融、审计的风险监管，形成一揽子防风险除隐患的协调配合工作体系。
李宇嘉：基于二季度以来商品房市场下滑明显，企稳态势不足的情况，基于托底的需要，下半年会在热点城市优化限购政策执行范围，优化“认房又认贷”，降低按揭利率等方面，继续进行因城施策的优化，热点城市外围区域可能调整限购，非热点城市可能调整“认房又认贷”到“认房不认贷”。
但要注意的是，此类需求端的政策仅限于托底。而且，这类政策的效果并不大。
因为，居民买多套房（调整限购）和多贷款（认房不认贷）的预期明显减弱，且其收入水平、就业预期也不支持买多套房和多贷款。很典型的是，深圳二手房参考价与房贷脱钩，并未带来居民多贷款买房，反而是更多房源低于参考价成交。
除此以外，下半年预计还有如下政策选项：
一是防风险，防范大幅度下滑的风险，加快推进保交楼，风险处置等，对冲行业下行。二是把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，包括保障性住房供给加速，特别是保租房大规模筹集建设、分配等，也包括加快推进城中村改造。三是继续推动降成本改革，包括政策利率下行，推动按揭利率下行，也包括降低交易成本（税费、中介成本），积极推进带押过户，还包括下调存量房贷利率，释放居民消费潜力等。
张化学：从经济基本面上看，降准降息仍有一定空间；从因城施策上看，普通二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，当前仅有少数核心一、二线城市政策仍较严格。因此，预计下半年核心一、二线城市房地产政策有望进一步优化，包括优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等。
时代周报：房地产政策优化后，将对行业起到什么样的作用？
贾康：三四线近年已纷纷放开或放松房地产政策，一线和中心城市、省会城市还有不少没有调整。6月63个大中城市二手房价格下降，景气不足，这就是表现着中央现在讲的房地产市场供求关系发生重大变化，应该相适应地及时来做一些政策调整。
从前以行政手段为主、具有权宜之计性质的不得已的限购、限贷甚至限价措施，现在已明显不合时宜，要尽快把能取消的都取消，释放出刚性需求、改善型需求。房地产政策优化后，能够释放一些刚需和改善需求，在中国户籍人口城镇化率只有45%多一些的当下，这方面的潜力还是比较可观的。
房地产市场现在的情况大家都比较担心，经过政策调整，有助于房地产市场比较快地在大体稳住的基础上实现这一轮的向好，这个向好一定也是“冰火两重天”格局之下，有先有后的。火的这边先向好，冰的这边要经历一个更长期的过程。一线城市一般是火的这边，二线城市比较多是火的，三四线城市也有火的，比如说三亚。
李宇嘉：房地产政策优化的主要作用是对快速下滑的市场进行托底。
去年到现在，房地产政策一直在需求端进行纾困，各大城市相继推出解除限购、限购等措施，利率也降到历史最低，各地都在不遗余力地促进市场稳定，但是市场下滑的趋势没有得到缓解。
所以，我们不能对适时调整优化房地产政策做更高的效果评价。并且，这个优化调整不是退出，是优化调整，而且还有因城施策。
张化学：当前楼市面临的主要问题是经济基本面缺乏支撑，表现在居民收入下降或不稳定，对未来预期悲观，从而导致购房者支付能力下降、观望情绪浓厚，房价下行又进一步强化了这种负面情绪。
因此，若宏观政策发力，进一步降准降息，将会对促进经济发展起到积极作用，从而改善经济基本面和居民预期，对于提振居民购房信心有所帮助。另外，若放松一线及核心二线城市的限购限贷，也能进一步释放潜在购房需求，活跃市场交易，对于其它城市楼市也能起到示范作用。
时代周报：你对接下来房地产市场的走势判断是什么样的？
贾康：按照中央的精神，各地应该赶快放开做政策调整，积极扩大内需，把房地产作为支柱产业的功能发挥出来。
李宇嘉：三季度的房地产市场走势应该比二季度会好一些，但是也是在低位徘徊。由于房地产基本面没有发生根本变化，所以三季度市场触底反弹的可能性较小。
张化学：房地产政策优化必将对于房地产市场走势将起到积极作用，具体影响还要看后续具体政策及其实施，但从根本上看，楼市复苏速度和程度还要取决于经济基本面的改善情况。
总体来看，目前楼市已接近市场周期的底部区域，乐观的话，四季度或明年初或迎来反弹机会。
时代周报：房地产政策优化调整后，房地产市场能否达到一个理想状态？这个理想状态会是什么样的？
贾康：方向中央已经指明了，调整势在必行，应该抓紧时间落实中央的方针。
李宇嘉：房地产市场的理想状态应当是平稳。
怎么讲这个平稳？就是市场不要出现大起大落，不要发生系统性的风险。
所谓大起大落，比如说从3月13个大中城市二手房价格下跌扩大到6月63个大中城市二手房价格下跌；不要出现系统性的风险，就是防止房企大面积爆雷、银行债务大面积爆发，只要不出现这个就可以了。至于说量价、销售，并不是最关注的。
张化学：从当前市场阶段特征来看，2022年我国总人口出现1962年以来首次下降，城镇化进程放缓，过去二十多年我国人均住房面积明显提升，当前户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。因此，我国房地产市场不可能回到过去，也不应该回到过去。
我认为，房地产新的理想状态至少具备以下特点：涉险房企基本出清，市场供求基本均衡，房价基本稳定。显然楼市要达到如上状态，不是一朝一夕能够实现的，它涉及到经济社会发展的诸多方面，也是实现我国经济高质量增长的重要组成部分，不是一朝一夕能够完成的，需要相当长时间的努力。