机构研选 | 房地产供求关系将发生重大变化！央国企房企或迎利好
中共中央政治局7月24日召开会议，首提房地产供求关系发生重大变化。而此前国常会积极支持超大特大城市城中村改造。房地产行业修复之路虽有波折，但是方向不会改变，作为国民经济的支柱产业，在经济修复过程中预计仍会受到政策的扶持，机构看好下半年行业销售重新企稳，在供求收缩中实现新的均衡。机构建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。
中共中央政治局7月24日召开会议
会议指出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。本次政治局会议提出适时调整优化房地产政策。2022年以来，三四线和非核心二线城市的“四限”基本已放开，核心二线城市限购、限售和公积金政策均有所放松，首套房贷利率也大幅下降。当前一线和强二线城市的购房政策仍有放松空间，政治局会议后，这部分城市的限购和限贷或将成为新的政策发力点，包括认房认贷标准、非核心区域限购、存量房贷利率、交易税率等都有调整空间。
基本面弱复苏，宽松政策有望持续释放。6月房地产市场延续销售端低迷态势，房地产市场下行压力进一步显现。政策在向好发展，政策等待的时点或已经到来。2023年上半年行业复苏呈现先抑后扬，销售冲高后回落，投资仍旧低迷，市场对政策宽松预期进一步强烈，核心一二线城市仍有释放空间，政策催化下板块仍具备配置价值。
行业：基本面弱复苏，政策有望再释放
销售高开低走，2-3月的“小阳春”行情后，前期积累的刚需需求释放完毕，市场复苏动能衰退。6月百强房企销售金额同比下降27.6%，累计销售金额同比下降0.4%。二手房市场热度较高，重点14城1-6月成交面积同比增长43%，部分新房延期交付促使购房者转向二手房市场，同时新房供应相对不足也使二手房承接了部分需求。土地市场成交量下滑，上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.2亿平方米，同比下降25%。城市“缩量提质”的供地策略下，市场热度有所回升，上半年整体溢价率增至6.4%，同比上升了4.4pp，但随着供地规模的增加，流拍率呈上升趋势。政策方面，首二套主流房贷利率降至4.0%/4.91%，LPR下调打开下降空间，二季度调整力度和频次趋缓，目前来看前期政策对销售提振效果仍有限，有待政策进一步释放，但预计政策仍将以稳为主，城市局部调控仍是主基调，一线以及强二线城市有望放松交易限制，包括放宽非核心区域购房要求、下调二套房首付比例等。
政策等待的时点或已到来
看政策动向和演进趋势可知，政策的高峰出现在2022年，无论是需求端的政策，还是供给端的政策在寻求突破，7月各地掀起“保交楼”热潮，9月的政策开始关注市场主体，11月，“金融十六条”、“三支箭”接连发力，行业预期开启修复进程。进入2023年，政策似乎陷入冷寂，“十六条”、“三支箭”政策的持续性更显不足，需求端的政策也未见更大力度推进。究其原因，当市场需求在释放，此时政策要给予空间，不做过多干预，让市场的力量自由发挥，以市场的力量带动行业的发展，同时也给予政策一定释放动能的时间。但事实证明，市场持续修复的动能是偏弱的，2023年一季度，积累的需求集中释放，到了2季度，市场修复动能明显有减弱之象，需求释放表现出明显的“脉冲式”特征，行业整体预期又陷入到负向循环中，出险企业再度涌现，连最初展期的企业也正式进入违约房企之列。经过沉寂期，6月政策开始显露出积极信号，招商蛇口、保利发展、中交地产等多家企业的权益融资计划取得最新进展，招商蛇口成为首家获证监会批复企业；需求端政策也有再启倾向，20日，LPR打破沉寂，再度降低10个基，一年期和五年期以上LPR分别降至3.55%、4.2%……政策在向好发展，政策等待的时点或已经到来。
房地产“第三只箭”发布半年，多家房企定增获批
2022年“第三支箭”发布后，多房企相继宣布启动股权融资计划，但进度不及预期。随着招商蛇口的定增并购事项于5月底获深交所审核通过，6月份多家房企的定增方案集中获批，意味着A股上市房企的股权融资开始加速落地，对行业景气度改善起到积极作用。
低估值央企标的有望迎来催化
国资委召开中央企业提高上市公司质量暨并购重组工作专题会，指出中央企业要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，以上市公司为平台开展并购重组，助力提高核心竞争力、增强核心功能，锁定提高上市公司质量重点任务，以更加务实有力的行动做优基本面、夯实基本功，低估值央企标的有望迎来催化。
（来源：西南证券、开源证券、东莞证券）