观点指数在12月31日观点指数研究院发布的《2025年1-12月房地产市场分析报告·观点月度指数》中，我们发现，“构建房地产发展新模式”成为贯穿全年的核心关键词，随着住户中长期贷款由负转增，不排除2026年一季度央行实施新一轮降息降准的可能，市场修复动能显现。

多元发力着力稳定，房地产市场活力加速释放

2025年，我国房地产政策围绕“止跌回稳”与“高质量发展”双主线，构建起短期托底与长期转型相衔接的系统性调控体系，为行业从深度调整迈向平稳转型筑牢根基。

全年政策以两会“持续用力推动房地产市场止跌回稳”为基调开篇，通过因城施策调减限制性措施、激活刚性与改善性需求等举措精准托底市场，随后经中央政治局会议、国务院常务会议等多次部署深化，逐步形成“需求端赋能、供给端优化、保障端补位、存量端盘活”的多元发力格局。

需求层面，国家税务总局“二套转首套”个税抵扣政策与央行公积金贷款利率下调形成组合拳，既呼应“认房不认贷”导向，又以真金白银降低购房成本，其中公积金首套利率降至2.6%的低位水平，有效提振市场信心；

供给端则以“好房子”建设为核心突破，住建部新版《住宅项目规范》通过3米层高下限、强制电梯安装等刚性标准，推动住房从“量”到“质”的根本性转变，与“十五五”规划建议中“增加改善性住房供给”的要求形成呼应。

在长期转型维度，“构建房地产发展新模式”成为贯穿全年的核心关键词，从中央城市工作会议强调的“存量提质增效”，到中央经济工作会议部署的“控增量、去库存、优供给”，政策通过优化存量商品房收购、推进城中村改造、深化住房公积金制度改革等具体举措，着力稳定房地产市场。

总体来看，2025年房地产政策既通过阶段性调控巩固了市场止跌回稳的态势，又以基础性制度改革锚定了行业高质量发展的方向，

2026年是“十五五”开局之年，12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议提出，2026年要确保新旧模式转换平稳有序，因地制宜调整优化房地产政策。随着增量与存量政策的持续显效，2026年房地产行业结构性改善可期。

数据来源：公开信息，观点指数整理

在地方层面，2025年，各地围绕房地产市场平稳健康发展目标，密集出台政策优化举措，形成需求端精准发力、供给端提质增效、核心城市引领松绑的全方位调控格局。

公积金政策多维创新，精准激活住房消费需求。公积金政策成为地方刺激住房消费的核心工具，通过额度提升、提取范围拓宽、使用场景创新的“三维发力”模式，实现对刚性、改善性及特殊群体需求的精准滴灌，有效降低购房门槛、提升居民的支付能力。

额度提升方面，多地大幅上调公积金贷款上限，深圳贷款最高额度提升至231万元，南京单缴存人贷款额度从50万元提至80万元，绍兴双职工家庭贷款额度突破130万元；信阳对多子女家庭、高层次人才额外上浮20%的贷款额度，双职工家庭最高可达132万元。

提取政策优化呈现“便利化+普惠化”特征，深圳推出首付款提前提取、购房税款提取政策，解决“提了钱就贷不多”的痛点。

芜湖允许购房人及配偶未足额提取的情况下每年度重复提取，且将提取范围延伸至直系亲属；威海创新“三代同堂”提取政策，形成跨代际资金支持链条。场景拓展方面，苏州支持物业费提取公积金，驻马店、信阳允许公积金用于住房装修，多地放宽异地购房提取及商转公限制，成都、佛山等打破“本市缴存”壁垒，提升政策覆盖面。

一线城市限购松绑纵深推进，释放核心区域改善需求。限购松绑从外围向核心城市深度渗透，北京、上海、深圳等一线城市率先实施差异化限购政策，通过区域分级、群体定向放宽等方式，重点释放改善型需求，引领全国楼市政策优化方向。其中，北京政策调整精准发力，12月起将非京籍家庭购房社保/个税缴纳年限大幅下调，五环内从3年减为2年、五环外从2年减为1年；同时支持多子女家庭需求，京籍多子女家庭可在五环内购买3套住房，非京籍多子女家庭可购买2套，并取消首二套利率区分、下调二套公积金首付比例至25%。

上海于8月明确外环外区域购房不再限制套数，充分释放外围改善型需求。

深圳则实施全域差异化限购，9月起放开8区购房限制，罗湖、宝安等六区取消套数限制，盐田、大鹏新区完全不设购房资格审查；12月进一步优化公积金提取政策，强化对购房需求的支撑。

此外，广州全面取消限购、限售、限价，成为一线城市中调控最为宽松的城市，为市场注入强劲信心。

差异化补贴与消费激励并行，全面提振市场交易活力。各地结合地方实际，推出多元化补贴政策，聚焦新婚、多子女、人才等重点群体，通过现金补贴、消费券、以旧换新等方式，叠加节假日营销活动，形成“精准补贴+场景激活”的需求刺激组合拳，全面提振市场交易活力。

群体定向补贴精准落地，南宁对新婚家庭发放2万元购房补贴，二孩、三孩家庭分别给予3万元、6万元补贴，同时推出1万元“以旧换新”补贴；中山针对港澳居民购房推出最高3%的推荐人现金奖励，对“新中山人”提供最高2.5%的消费券补贴；杭州在9个区县推出每套10万元购房消费券，有效期覆盖2026年初春消费旺季，实现“以房带消”。

供给端革新与品质升级同步，推动行业高质量转型。政策重心从“量”的扩张转向“质”的提升，通过存量盘活、现房销售激励、“好房子”标准落地等供给端改革，优化住房供应结构，强化居住品质保障，助力房地产发展新模式构建。存量资产激活成效显著，洛阳、中山等通过国企收购商品房转化为保障性住房，广州探索“自持转可售”机制，打通限售与流通的政策闭环；武汉、贵阳等控制土地出让增量，推行“小地块、精品地”模式，减轻企业的资金压力。

年末各地“十五五”规划建议密集发布，辽宁、浙江、湖北等均提出完善“保障+市场”住房体系、推进“好房子”建设，为长期高质量发展奠定制度基础。

中长期贷款持续增加，明年一季度LPR报价存在下调可能

2025年前11个月人民币贷款增加15.36万亿元。分部门看，住户贷款增加5333亿元，其中，短期贷款减少7328亿元，中长期贷款增加1.27万亿元。

2025年11月住户中长期贷款单月增加100亿元，环比上月增加800亿元，同比减少2900亿元。

全年来看，今年1-11月，1月、3月、5月、6月、8、9、11月环比为正增长，2月、4月、7月、10月环比变动为负。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

2025年12月22日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，两项品种均与上月持平，已连续7个月未作调整。具体来看，1年期LPR维持3.0%，5年期以上LPR保持3.5%。回顾2025年全年，LPR仅在5月进行过一次调整——当时1年期LPR从3.1%下调至3.0%，5年期以上LPR由3.6%降至3.5%。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

观点指数认为， 从政策导向看，中央经济工作会议明确“将延续适度宽松的货币政策”。随着12月美联储下调政策利率，2026年其进一步降息的预期将缓解对国内货币政策灵活调整的约束。此外，央行在四季度货币政策例会上强调，需“发挥增量与存量政策的协同效应，综合运用各类工具强化货币政策调控”。

基于此，不排除2026年一季度央行存在实施新一轮降息降准的可能，届时两个期限品种的LPR报价有望随之下行。

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