黄奇帆：

中国经济破局的核心是，“以改革化解难题”！

当下中国经济遇上的难题至少有四、五个：

1. 城乡差距太大。

2. 地方政府债务。

65万亿的债，压得地方上想使劲也使不出。3. 中国资本市场二十多年一直徘徊在3000点左右，比较低迷

没有体现经济“晴雨表”功能，或让让老百姓共同富裕的功能，所以资本市场也有问题。4. 房地产不景气。

这些问题，都应该用改革的思路重整重组，来取得问题的化解。

黄奇帆重点聊了房地产，他几个核心看法是：

看法一：这次地产调整，是20年来最狠的一次！

20多年的房子发展，最近四年——从21年到24年，出现了重大的调整。

如果你把去年的指标跟2020年的指标比，就知道四年跌幅有多大。

第一个指标，房子建筑量：2020年22亿平方米 ，2024年预计6亿多平方米，差不多跌了65%。

第二个指标，新房卖掉的量：2020年18亿平方米， 2024年5亿平方米，也差不多跌了60%几。

第三个指标，土地批租量：2020年是8.7万亿 ，2024年预计3万多亿，差不多也要打个七折。

第四个指标，房价：跟2020年比，总体上跌了40%-50%，有的地方多一点，有的地方少一点等等。

第五个指标，跟房地产相关的贷款：按揭贷款的年度量比2020年减掉50%。开发商的融资能力也大幅减弱，这个减弱，也少了50%。都比2020年少了50%左右。

黄老说：五个关键指标，三个跌了三分之二（60%多），两个跌了一半。

房地产事业从90年代起来，整个20年其实没有一次像样的调整，一直是一路歌舞升平、一路发展。这次突然来了一次大调整，也很正常！

看法二：别瞎比！中国房地产跟美国次贷危机、日本崩盘是两码事！

跟美国次贷危机不同：

黄老说：我可以明确地说，中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因。

美国当年次贷危机：是因为当时美国搞“零首付”买房，还把房贷打包成高风险债券放大几十倍卖，最后泡沫炸了。

中国房地产，中国政府从来清醒：

从不允许零首付（违规就严惩）；

中国房地产的各种不良债务，从来没有当作一个包去发债券，让你高杠杆地发。

所以，总而言之，房地产如果有破产，也是一家公司的破产，如果有坏账，也只是局部的坏账。中国不存在美国次级贷这样的“金融基因”。

其次，我们这次调整，跟日本90年的房地产调整也不同：

日本当时：城市化到头了，已经达到77%，而且这还是户籍人口的城市化率，90年代，日本城镇化率已经达到了顶峰。

到顶峰后，日本房产泡沫炸了，没新进城人口接盘，加上日元汇率被美国搞崩了，双重打击拖累日本经济几十年。

中国这次调整：户籍人口城市化率才到一半，48%！今后几十年还可以加30个点。有足够的循环空间，刚需还是在的，慢慢地会释放。

看法三：政府，或总计10万亿收储，一举三得，破解去库存超级难题

核心问题： 产能过剩，差不多有20亿平方米的一手房库存。而且这个库存，至少会带出10万亿的现金流回不来。回不来开发商就会资金链断，断了以后就出现各种各样的三角债问题。

解决方案： 拿钱出来（可能几万亿甚至10万亿），打折收购房地产的库存。

黄老说：“如果我们国家拿几万亿，现在房价是比正常价格打了6折、7折，打6折的情况下，本来1万亿买1亿平米，现在可能买1亿6千万平方米，可以多买很多房子。政府可以用这个模式，买10亿、15亿甚至20亿平方米的库存。”

最终的结果：

对政府：买来的房子变成“公租房”或“保障房”，租给农民工、刚毕业学生等，

中国大陆现在也明确，要建立20%-25%左右的国家产权、但给老百姓居住的保障房，现在手中的保障房只占居民需要总量的5%。

对开发商： 拿到钱要去还债，盘活资金链，化解债务危机。

对老百姓： 政府把收来的房子租出去，租金稳定，可以打包成一种叫“REITs”的稳定理财产品（利息可能4%左右）。

黄老说：“老百姓完全会高兴地拿出10万亿买政府这一债券，因为他可以得到4%的回报。”

所以，这件事一举三得——

市场增加了老百姓理财的4%收益的资金资本；

政府多了全国15%人口获得保障房居住的能力；

开发商把过去10年、20年积累卖不掉的库存打了六折卖给了政府。

看法四：开发商欠债太多？

这一轮调整后，中国开发商负债率会从90%掉头向下，着力降到50%左右（全世界房产商负债率都不超过50%）。

中国出现了80%、90%，是因为我们机制造成的。买地钱、盖房钱、甚至没卖房就借钱，都靠贷款堆起来的。这三个负债率叠在一起，这样就80%、90%的负债。

未来方向： 改革！学国际规则：

①买地必须用更多自有资本，不能全靠银行借。

②严格管好买房首付比例（比如首套房20-30%，第二套房50%的首付等等），不能变相搞零首付，这样的话，把这件事就平衡了。

总之，中国的金融系统跟房地产的关系，在这一次调整中，也会得到化解。

看法五：开发商数量太多？要大减

中国有9万多家房地产公司！相当于每1万人摊上一家房产公司——这是世界之最。

对比美国那么大市场，开发商才500家左右。黄老说，“这是美国房地产协会会长跟我聊天的时候，我专门问了他，他讲了这些概念。”

经过这轮调整，黄奇帆估计未来中国房地产公司会大幅减少到2万家以内，更精干。

看法六：房地产与经济GDP“和解”

2025年以后房地产不会再像过去四年，对中国经济是负拉动。

黄老说道：“中国的房价，在2020年，家庭收入的23年-30年买一套房，但在全世界，一般是该国老百姓家庭收入的7-10年买一套房。

这次一跌，2024年房价已经跌到了2014年、2015年房价的均价。现在的房价跟老百姓收入比，大概是10年-20年买套房。”

如果今后10年房价不会马上又往上涨，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，这个时候，收入跟房价比，就会从现在的10-20年缩小到8到10年，最终，也会跟世界合理的性价比相当。

黄老说：“中长期来说，未来中国城乡融合会为城市提供大量人口，会把房地产过剩的产能吸收掉一块。

当下短期来说，已经出台的5种措施也在化解房地产难题。”

最后归结为一句话，2025，中国房地产止跌回稳，会形成未来发展新阶段的起点。

黄老说：“止跌回稳以后，我们不希望房地产价格又来五年翻一番。

但至少，15年、20年，随着GDP翻番，房地产业同步增长，那时，中国房地产又会形成新格局。”