作者:暴哥
来源:暴财经pro(ID:icaijing123)
不要老想着薅银行的羊毛,你玩不过人家!
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不必再等一年,我们的存量房贷利率又可以调整了。
10月31日,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告:将从11月1日起,陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。
是不是有点懵逼了,不是10月25日银行刚刚发布公告,对存量房贷统一进行了调整吗?怎么又要调整了?
看不懂,暴哥就给大家解释一下。
为了刺激楼市,提高大家购房欲望,9月央妈对存量房贷利率政策放了一个大招。
1、对存量房贷首套、二套利率统一下调,最终下调的力度为LPR-30;
2、取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制;
对于第一个集体打折措施,截止到10月25日,绝大部分商业银行对符合条件的存量房贷借款人都进行了批量调整,有人下调了30个基点,有人下调了85个基点,也有部分购房者调降幅度高达130基点,同样也有人一分未降。
都是接盘侠,为何区别如此之大?
暴哥在《》一文中,做了非常详细的解释,感兴趣的可以去看看。
重新定价后,绝大部分购房者的利率水平都会达到3.3%的水平,但是由于房贷利率重定价日期不同,实现的时间却不同。
比如,如果你的存量房贷是11月重新定价,那么11月份的就能享受3.3%的最低利率;如果恰好你的的存量房贷是10月份重新定价,不好意思那就再等一年,但是绝大部分购房者可能是2025年的1月1日。
而这一政策的推出,我们就又了重新 重定价周期。 11月1日以后,大多数银行提供三个选项:三个月、半年、一年。
也就说,我们再也不要等3个月,半年、甚至一年了,银行将和你商量重新对你的房贷定价时间进行调整。
今年5年期LPR一共下调了3次,分别是:2月20日下降25个基点,7月22日下降10个基点,以及10月21日下降25个基点,目前累计下调了60个基点。如果选择最短时间调整,我们这一次存量房贷利率最多又可以下调60个基点。
但一定要记住,重新和你商量,不是统一调整,意味着你要主动找银行或者主动在APP上手动操作。重点中的重点是,调整的机会只有一次。
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面对选择,很多人可能开始犹豫,我该怎么选择调整时间,才能薅到银行的更多羊毛?
选择最短周期,不仅可能立马调整一次,以后还能更早的享受利率(LPR)下调带来的福利。
选择最长周期,一旦房贷利率上涨,我的房贷利率调整就可以来得更晚一些,就能多享受几个月的低利率(LPR)优惠。
暴哥想说的是,别老想着薅银行羊毛,你算计不过银行的。
首先,房贷合同期限基本都很长,10年也有,30年也有,20年居多,这么长的贷款周期,重定价周期长短对借款人的影响基本是中性的。
也就是说, 在LPR下行周期内,重定价周期越短,借款人可早享受降息红利;如果未来经济好转,甚至像美国一样由于大量放水出现过热,LPR必然也会上行,在利率上行周期内,重新定价周期越短,更早承受加息负担。
经济有周期,利率也有周期。无论你怎么调,银行肯定会优先保证自己的利益。你就别为这点小利折腾自己了。
如果你非要纠结怎么选,那就用我们的数学领域的平均概念,选则半年调整周期,让自己的后悔成本更低。
如果让暴哥选,我肯定选3个月调整。
第一,现在楼市利率3.3%虽然已经是历史最低点,但有可能不是未来的最低点。整体看房地产大涨的时代已经过去,我们总是和日本做对比,如果日本楼市的昨天真的就是我们的明天,意味着楼市利率不仅不太可能会有继续大幅上涨,甚至还会继续下调。
第二,就算未来LPR上调,那也是几个月甚至1年以后的事情,但这里就有一个我们需要重点关注的点: 我们的房贷总额是下降的。
随着我们不断偿还月供,房贷的总额也在下降(虽然很缓慢),未来就算LPR上调,但是我们承受的利息由于总额下降,我们承担的成本相对来说更低。
换句话说,现在我们借银行的钱更多,但利率更低,未来虽然利率比其他人调整的更快,但是我借银行的钱少了。
第三,楼下行,我们存量房贷可以统一打折;如果未来楼市火爆,难道国家就不能统一上调?如果统一上调,你是一年一调,还是3个月一调,有影响吗?
该调可能还是得调,不管你合同是几年,就像本来选择固定利率的,该下调后来不也和银行商量,进行了更改吗?
第四,既然我们银行利率在走市场化道路,那就干脆市场化到底;另外,央妈给我们选择,就是给我们福利,既然现在看来,3个月是福利最大,那我们就相信央妈一定是从我们角度出发,为我们好,才给我们提供选择。
最后,又一个问题来了,11月开始改3个月一调整,那就是2月开始调整,我们本来最快也就1月份要统一调整,这不多次一举?还是银行故意要再多收割我们一个月。
你是不是也这么想?
如果你真的这么想,就太不了解政策,太不了解为啥是重新定价周期是三个月、半年、一年,而不是两个月、四个月,一年了。
如果还是疑惑,评论区去找答案吧!
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