澳洲房市，拐点再次来临！
澳洲房市，拐点再次来临！
澳联储在刚刚结束的政策会议上将现金利率提高25个基点至4.35%，符合市场的预期。
在货币政策声明中，澳大利亚的通胀已经过了峰值，但仍然过高，而且比几个月前的预期更为持久。
最新的CPI通胀数据表明，尽管商品价格通胀进一步放缓，但许多服务的价格仍在迅速上涨。尽管中央预测CPI通胀将继续下降，但进展似乎比之前预期的要慢。
预计到2024年年底，CPI通胀率将达到约3.5%，到2025年底将位于2%至3%的目标范围上限。RBA认为，这次加息是为了更有把握地确保通胀在合理的时间内回到目标水平。
让RBA做出加息决策的另一个支撑是过去几个月不断上涨的房价导致通胀水平进一步提升。
由于全球经济回暖、和过去四次暂停加息的情况，澳洲房地产市场总体上升了7.2%，虽然利率比一年前高了很多，但全澳市场却比去年同期活跃了很多。
最近笔者收到很多朋友的来信，都是在咨询现在是否是时候入场投资房产，或者保留现金以待时机。结合这些问题我们这一期就来讲一讲高利率下的澳洲房产市场实用指南与策略。
因为投资是个很私密的问题，所以同一样个问题对于不同的投资人来说答案自然也是一千个哈姆莱特。那在本次内容开始之前我们要先确认这几个问题：
- 买房的目的是什么？ 买的是自住房还是投资房？
- 我的投资周期是多久？
- 自己的贷款成本是多少？如果利率进一步提高或较长时间维持在现有利率水平，我可否能有足够的资金以应对持续增高的利息支出？
先从投资周期看起，如果放在十年甚至更长久的尺度来看，那目前没有什么好顾虑的，有钱就买肯定是王道。原因很简单，澳洲是全球长尺度下唯三的人口持续增长的国家之一，另外两个是美国和加拿大。在地产投资中有一句诀窍是短期看金融，中期看土地，长期看人口。
虽然澳洲也面临着同其他国家一样的出生率持续下降且澳人平均生育年龄持续上升的社会问题，但大量的移民涌入很好的支撑住澳洲健康的人口结构体系。截至 9 月的 12 个月内，海外净移民人数可能达到 50 万人。
这一创纪录的移民规模引发了关于住房市场和劳动力市场的一系列的连锁反应。
在住房市场方面，澳洲已经面临了住房短缺和高房价的问题。创纪录的移民规模将加剧住房市场的压力，导致租金上涨，使租房者承受更高的成本。这可能对住房市场的可负担性产生负面影响，尤其是对于那些年轻和低收入家庭来说。
在劳动力市场方面，澳洲已经面临了劳动力短缺的挑战。移民大规模进入可能导致劳动力市场的竞争激烈。虽然新移民可能填补一些行业的劳动力需求，但也可能导致某些领域的竞争加剧，对本地居民就业机会造成一定的竞争压力。
另一方面，我们在Henley＆Partners 2023年的《私人财富迁移报告》中，看到了澳大利亚的显著崛起。该报告在过去十年里详细追踪了HNWIs的迁徙趋势。在全球大流行病大流行之后，高净值个体（HNWIs）的旅行和迁徙模式受到了破坏，似乎全球的百万富翁和亿万富翁再次在迁徙。根据预测，到2023年年底，预计将有大约12.2万名HNWIs迁移到新的国家。
2023年《私人财富迁移报告》中，澳大利亚令人印象深刻的复苏，超越了阿拉伯联合酋长国（UAE），澳大利亚已经重新重新成为百万富翁和亿万富翁的首选目的地。这将为澳大利亚带来更多的国际投资和创新，也是满满的购买力，从而加强其在全球经济中的地位。
墨尔本或者说澳洲的特点就是地广人稀、家里有矿且持家有方。优越的地理及人文环境保障了澳洲持续多年的增长，并且结合中美等国的情况来看，澳洲地产至少有20年的红利期，设想你能穿越回2000年的北上广深，买房肯定是一个普通投资人最佳的创富手段，澳洲目前的情况很有这个道理，套用著名金融学者香帅的名言“一个国家一个国家房价的上涨终究还是由于经济增长，经济停止增长，房子就不会涨了或者说涨速放慢；在一个国家的范围之内，房价的分化主要是城市增长潜力的分化，那些衰落中的城市，房产有较大的风险。”
讲讲房屋供应：
澳洲的地产市场在经过疫情的洗礼后，市场供应不足的情况越发严峻，高利率环境下，房地产开发商面临着资金、人工、材料成本上升的多重压力，导致一些新建项目推迟或取消。最新数据显示，经季节调整后，澳大利亚批准的住宅总数预计环比下降4.6%，至2023年9月的 13,144 套，一改8月份增长7%的趋势，也超出了增长1.3%的预期。与去年同月相比，2023年10月总住宅批准数也大幅下降了20.6%，较8月的22.9%降幅略有缓解。
因为购房成本上升，一些潜在购房者可能会转向租赁市场，使租金上涨。对于投资者而言，这部分增长极大的抵消了高利率带来的负面影响。这也是导致CBD地区公寓租金回报率涨破表的原因。疫情已然结束但对于市场的冲击还远没有停止。高昂的建筑成本虽然最终是由消费者买单，但其造成的开工不足确是显而易见，导致了汹涌澎湃的移民潮与拉垮的开工数的资源错配，而这些影响也会在未来的几年中持续显现。
再讲讲短期金融：
虽然市场对于再次加息有了预期，但对应的高额利息支出真的不容大意，结合美联储的各种表态，即使不再加息，利率也很难在短期内进入降息周期。所以对于个人还贷而言，压力测试仍然是每一个投资人都要考虑的事情。毕竟只有坚持到降息周期的到来才是房地产市场真正的春天。
当然如果高利率持续较长时间，（比如说超过18个月）可能导致房地产市场的整体调整。这种调整可能表现为房价下跌、开发商破产、银行不良贷款上升等多个方面。但作为澳洲的第一大产业，房地产市场的稳定关乎着民生关乎着选票，没有任何一个政党可以忽略其影响。自工党主政以来的连续加息已经让市场压力山大，2025说远也近，政府也已经出台一系列的政策加强房屋供应，提高土地税等方式来调控房价，如果出现大幅波动，政府也会在高利率环境下实施更为严格的楼市调控政策或更为激进的救市政策，以防止房价泡沫破裂和系统性金融风险。这些或多或少都会让市场有稳定的预期。
总的来说，澳洲房价上涨的底层逻辑不变，虽然市场痛苦的承载着压力，当价格仍然会稳步上升，叠加通胀等因素下，未来一年还是会继续上涨7%-10%。