房贷涨房价也涨！美联储重创美房地产市场，市场或者有更大动荡？
近段时间，被称为“全球资产定价之锚”的十年期美债收益率再度涨破5%关口,升至2007年以来最高水平，让全球金融市场惊掉了下巴。
与此同时，美国30年期固定利率按揭贷款均值连续上涨，涨至8%，也让中产家庭和打工族雪上加霜。
当前，美国30年期固定利率按揭贷款均值涨至8%，创2000年中期以来最高水平。而就在两年前，该均值仅为3%。这意味着，如果买家支付20%的首付款，购买价值40万美元的房屋，每月房贷支出将比两年前多出近1000美元。
长期的抵押贷款利率往往会跟随10年期美国国债收益率，因此当个人或机构投资者看到或预期基准利率上升时，以及预期利率将长时间维持在历史高位时，他们采取的行动往往会推高基准收益率，进而抵押贷款利率随之升温。
除了高抵押贷款利率带来的负担能力限制而将许多潜在的购房群体拒之门外，抵押贷款利率的飙升还加剧了美国房地产市场的另一个问题：待售房供应非常有限。最新的美国房地产行业数据显示，2020年10月以来，美国9月房屋销售速度降至历史最慢。
房贷利率上涨，房价也跟着上涨。这也导致了投资者购房意愿不断下降。数据显示，截至10月13日当周，美国抵押贷款申请活动指数下降6.9%至166.9，创1995年5月以来新低；当周购房贷款申请则下降5.6%，创1995年2月以来的新低。
此外，美国商业地产市场也面临着空置率上升和租金下降的挑战。截至2022年底，全美商业地产空置率已创下历史新高，同时租金也在不断下降。办公地产空置率上升，尤其是在一些大城市中心地区，投资者压力较大。
美联储即加息对房地产市场带来了全方位打击。而房地产行业的危机也深刻影响着银行业。据统计，截至2023年第二季度，全美资产低于2500亿美元的银行持有了约四分之三的商业房地产贷款。
美国银行的一个研究团队指出，由于抵押贷款利率高企，房地产市场将出现更多“动荡”。
为了抵抗高利率对美国房地产市场的冲击，近日，美国主要房地产行业组织致信美联储，要求该机构停止加息。全美房地产经纪人协会和全美住宅建筑商协会在内的机构警告称，美国房地产市场大幅放缓，在很大程度上是因为利率上升。抵押贷款利率已经达到了20多年来的最高水平，而且还在继续上升。
当前，虽然美国通胀水平已明显下降，但仍显著高于美联储2%的长期目标，美联储仍将保留进一步加息的选项。此前美联储公布的最新季度预测显示，利率在2024年全年将维持在明显高于先前预期的水平。
可以说，美联储在未来一年的利率政策将决定房地产市场的方向，甚至对美国经济是否陷入衰退都将产生极其重要的影响。
美联储未来货币政策将如何演变？美国房地产市场的情况何时改善？