房地产行业已经变了，国企崛起
引言
此刻的我们，正置身于一个快速变化的阶段，每一天，行业都有新的变化，每一天都会诞生新的事物，有点困惑在心头，更有点措手不及，很多人可能会觉得已经跟不上变化了，无所适从，到底要做些什么？
在这个节点上，房地产企业已经在往尽可能低调的方向发展，除了少数企业外，多数企业都已经“销声匿迹”，出险的企业依然行走在悬崖边上，稍不留神便有可能坠落，至今也并没有找到可以紧紧抓住的绳索，无暇顾及过多，只能在尽可能的范畴内自救、自救、自救。如果说前期还有企业想着去救助同行，现在的大家也只能各人自扫门前雪，顾不了那么许多。
现在的外部环境也确实没那么友好，大到国际环境，无论是地缘政治、贸易摩擦、地方保护主义还是全球经济增长放缓、高通胀，都切切实实影响着中国经济的发展，而这些因素中的多条都不是短期内能缓解或改变的，也是一种常态化的制约因素；小到行业本身的环境，且不说对行业现状的主观认知局限，就单单从政府的角度出发，房地产的调控有必然性，需要坚持调控的定力，为规避道德风险的出现，也不会轻易将既有的政策悉数撤回。
在这样的环境下，企业都会感到力不从心，或者说不知道要做什么，当前行业到了真正的转折期，企业也必须会有一些真正的变革，有些已经在路上，而有些还在后知后觉，依旧保持着高姿态，还是沉浸在原有的“喜悦中”，依旧自我感觉良好，或者说依旧没有改变原有的心态，还是固守着原来的一亩三分地，这或是一种逃避式策略，以此掩盖自身的无所适从。
此时此刻，被各项因素捆绑，企业不再是敢想敢干，行业已经变了，活跃在大众视野的企业已经换了，而此刻绝不是在纠结行业空间有多大，前景有多广的问题，就该聚焦到具体的事物上，具体的经营上，该守的守，该攻的攻。
01
基础不牢，企业不敢放开了干
走过峰，向下走，这可能是对2023年前五个月新房成交的特征表现的最好概述，春节过后，积压的需求倾泻而出，市场欣欣向荣，很多人会产生一个错觉，市场已经热起来了，到了三四月，新房成交数据出现了环比下跌，企业业绩表现较优的也是一些头部企业，但是环比也同样是下滑之势。
所以，会有很多人会产生疑问，此刻上演的“回暖”是不是能够持续？“弱复苏”行情将会如何演绎？客观上来说，如众人所见，当前市场回暖的基础仍然并不牢固：
（一） 从需求端来说，预期是负向的，需要时间完成修复
一来，对宏观经济预期转弱，对未来的就业、收入走势都有很大的不确定性；二来，疫情“伤痕效应”的修复仍然需要时间；三来，就房地产行业内的情况来说，包括房屋交付、房屋质量、房价走势等影响消费者购房决策的因素仍然存在，担忧并没有消除，对普通人而言，一套房如天，房屋交付若出问题，可比天塌下来，其重不可承受。
（二）从供给上来说，企业的信心是不足的，预期仍是偏负面的
最近我们都能看到，企业违约的消息仍然不断，展过期的企业正式进入到违约行列，违约的企业到期债务依旧无法偿还，还是在违约，这已经不仅仅是预期的问题，而是切实压顶的打击，无望的挣扎。
从国家统计局的数据看，房屋新开工和开发投资数据都是保持着降幅扩大的趋势，新这都与企业的能力和预期有关，企业的预期负向，在开工上就会表现的更加严谨克制，一方面考虑企业本身的资金实力，外部需求支撑；另一方面也要考虑到现有的货值如何去化的问题，库存确实难去，压力也深重，已无暇顾及开工。
拿地数据同样可以说明一些问题，活跃在土地市场的那是那波企业，央企、国企、地方型的中小企业，品牌民营企业虽有重启，但也仅是个例，对整体趋势难起决定性作用，民企企业整体而言对投资拿地的参与度也并不高，不能也不敢放开了去搏。
需求是不确定的，信心是不足的，预期是向下的，所以，我们可以看到企业销售业绩的变化，也同样呈现出环比下行的特征，这与企业前置推货有关，由于对未来市场走势没有信心，不确定未来市场会往哪个方向走，所以会倾向于将货值尽快推出来，更好的收获到业绩。即使到了5月，业绩表现较好的企业，像滨江集团、仁恒置地等，核心原因也是因为在核心城市有货值供应，进而能把握市场的脉搏，而这也使人产生疑惑，核心城市的需求支撑力是不是足够，业绩释放的持续性又将如何？
02
格局已经变了，国企崛起，“新势力”出现
无论是国央企，还是民企，都是在做着统一的动作，对现有的土储结构进行优化调整，把有限的资源投入到有限的区域，主打一个可见的确定性，眼下的环境，投资拿地更需要注重命中率，没那么多的空间去试错，再重来，一是时间上不允许，大家所看到的东西都基本趋同，都看到了核心城市的清晰未来，蜂拥挤入核心城市争抢地盘，机会稍纵即逝；二来，资源、资金上不允许，有限的资源只能支持有限的选择，倘若选择错了，很难通过的内容和业务来填平，要做好付出代价的准备。
企业拿地的现状也反映了一个问题，有限的土地供给对应无限的企业需求，竞争的加剧是不可避免的，这可以解释核心城市土地市场热度高，而普通城市或平平淡淡，或无人问津，所以要想在核心城市拿到地，既要拼实力，也要拼运气，这也预示着企业规模的变动，有限的供给带来的将是规模的萎缩，只是缩量的快慢而已。
我们从拿地来窥探企业格局的变化，其结果更加一目了然，央企、国企拿地占比接近70%，国企表现更为瞩目，占比从2020年的不足20%上升到超过40%，成为一支强势之力，我们认为国企在机制上更灵活，所面临约束相对更小，一些地方型的国企也会有更大的空间去腾挪，因此国企或将在一定阶段内占据市场份额的大头，成为市场的主力。央企来看的话，单个企业的量在高位，但是由于数量有限，面临的发展约束也更多，所以从总量上看，或也很难占据较高的市场份额；民企拿地占比约三成，较之2020年接近腰斩，出险企业可能至少需要三年时间去解决当下所问题，在此之前都很难在土地市场有所表现，拿地情况很难改善，即使最终能走出困境，届时行业环境和面貌都将完全不同，今非昔比的未来，又能留给这些企业多少空间？
然而不得不提的是，在各地的土拍市场中，大家可能都关注到了的一些新面孔，地方型的民营企业，从量上说，这些企业可能无法补足品牌民营企业腾出的市场份额，也不能扭转现已逐渐成型的行业格局，但可以肯定是，地方型的民营企业将会经历体量上升，份额抢占的过程，这股“新势力”的能量并不容小觑。而对于这些企业来说，当前的关键除了拿地之外，还需要做的是，让更广的市场认知，让更多的消费者认可，让更多的同行认同，如此才更有助于企业开辟新疆域。
03
锋芒无需太露，该“守”的守，该“攻”的攻
从亿翰智库每月发布的企业业绩也可以看出，无论是销售不畅，还是刻意遮盖锋芒，一些企业的业绩已经在往下走，排名也在往下滑，这也能反映当前企业的一些思考和想法：
第一、要“守”，但不能“固守”，要“外攻”。
开发到了阶段性的拐点，后续缩量已是比较确定的事实，此时此刻， 要“守”住一些东西，要“守”的是房地产开发的盘子，要有一定的量，就现在来看，若不是因为特定阶段的拿地热，房地产开发的利润率水平虽有下滑，但较一些行业而言仍有优势，可以说利润率并不低，而利润率也正在走出低谷，稳健经营下，盈利也有望稳健；
但也不能完全保持 “守”势，不能固守原有的发展模式，不固守对开发和规模的强依赖，不能固守曾经的“轻易成功”的幻觉……要“外攻”，“攻”的对象有什么呢？任何在地产开发之外的内容，但是现在这个阶段已经不再是无限探索的时候，多数企业其实已经想清楚业务的搭配，孰轻孰重，怎么取舍，要去合理发展确定性高的业务，前景不明的、消耗太大的能舍则舍。有些时候，对于某些事情，也无需想的太过清楚，想的太清楚反而不利于行动。
第二、现阶段，没必要再露规模的光芒。如果从客观条件上说，短期内，如果头部企业想要在规模上有突破也不是没有可能，只是这样做的意义也并不大，又不是只做一天的生意，保持一个稳健的节奏，适度的步伐对企业来说更重要，没有必要为了露出光芒而消耗过多。
声明：本文观点仅代表作者观点
版权归亿翰智库所有
如需转载请联系后台或在此文后留言
转载时请注明出处：
亿翰智库（ehresearch）
感谢配合！