中资美元债 | 地产二级市场半月报
久期财经讯，9月4日，本网站对中资地产美元债近半个月(8月16日至8月31日)的二级市场走势进行了分析。
8月下半月，中资地产美元债二级市场先抑后扬，投资级基本面稳定，高收益级小幅下行。值得注意的是，重组票据估值出现分化，当代置业MOLAND 9 12/30/27、MOLAND 9 12/30/25等出现小幅回升，但目前估值仍处于3-6美元区间;华夏幸福CHFOTN 0 01/31/31持续下跌，目前估值约2美元。
投资级小幅回升，高收益级跌幅收窄
如下图所示，8月下半月，受楼市优化政策及地产三支箭提振，投资级中资地产美元债二级市场出现回暖，长短端价差基本保持不变。
8月下旬，万科企业美元债仍未止跌，但VNKRLE 3.5 11/12/29等长端票据估值跌幅较上半月有所收窄，VNKRLE 5.35 03/11/24等短端票据收益率上行超200bps，24年和29年到期债券的价差由27美元走阔至30美元。此前，万科A公告称，基于当前公司A股股价处于低位，决定终止向特定对象发行不超过人民币150亿元股票，向深交所申请撤回申请文件。
近期，地产三支箭再次发力，投资级房企中龙湖集团再次获中债增进公司担保，发行人民币11亿元、息票率3.5%的3年期中期票据。利好消息影响下，龙湖集团4只存续美元债止跌快速回升，平均估值拉升超10美元，平均收益率下行超450bps。而高收益级中，金辉股份亦再次获中债增进公司担保，发行人民币8亿元、息票率4%的3年期中期票据。
此外，平安不动产短端票据PINGRE 3.25 06/23/25估值下行近11美元，收益率快速飙升超1600bps，PINGRE 2.75 07/29/24估值下行亦达9美元;中国金茂CHJMAO 4.25 07/23/29估值止跌持稳。
8月下半月，高收益级房企信用风险不断，但因政策提振，地产美元债跌幅较上半月收窄，长短端价差变动出现分化。
具体来看，高收益级长短端价差变动有所分化，雅居乐集团25年到期债券和永续债券的价差由12美元收窄至9美元;中骏集团控股24年和26年到期债券的价差由6美元收窄至2美元。而万达商业美元债整体出现超30%涨幅，因24年票据涨幅更高，24年和26年到期债券的价差由13美元走阔至20美元，目前，IPO事件受损的投资者信心正逐步修复，25年及26年到期美元债估值重回40美元以上。
8月下旬，碧桂园境内外债务问题仍为市场焦点，其两只合计2250万美元的美元债利息支付的宽限期将于9月5日结束，能否如期偿付可能再次引发市场震荡。此前，碧桂园已表示境内债“19碧地03”、“20碧地03”、“20碧地04”兑付存在重大不确定性，正筹划逐步进行境内债展期。9月1日，首只展期境内债“16碧园05”通过展期方案，当前余额达39.04亿元，原到期日为9月2日。展期方案显示，碧桂园将债务到期偿付利息，本金展期三年，每个账户给予10万元的“小额兑付”。到期后的第1、2、3个月分别支付2%的本金，第12个月支付10%的本金;第24个月支付15%的本金、30个月支付25%本金、第36个月支付剩余44%的本金。
债务展期的同时，碧桂园正出售资产以增加阶段性流动资金。碧桂园以12.92亿元出售持有广州亚运城项目26.67%的股权予中海地产，扣除应付款后收到现金约7亿元;碧桂园拟12.915亿元出售联营公司广州利合房地产26.67%股权;碧桂园向建滔集团发行3.51亿股股份，总代价2.7亿港元(股价折让15.38%)用以抵债。目前，碧桂园存续美元债出现明显回升，涨幅超30%，但目前估值仍在10美元以下。
另外，远洋集团境内外债券重组亦在推进中。美元债方面，据悉，远洋集团拟聘请华利安作为财务顾问以研究集团的离岸债重组方案，且SINOCE 6 07/30/24的建议修订及豁免于签订相关补充信托契据后生效，故自修订生效日期起不再违约，已复牌。境内债方面，远洋集团拟将“18远洋01”展期1年分期兑付，将以北京远新房地产50%股权收益权为公司债券提供质押担保。而远洋集团控股股东中国人寿副总裁赵国栋表示，公司持有远洋集团的股份属于财务性投资，将公司高度关注远洋集团的经营情况，认真履行股东职责，督促远洋集团竭尽所能平稳经营和化解风险。除永续债跌至2美元外，其他存续美元债已止跌，估值处于8至12美元区间。
8月25日，市场传闻新世界发展以“明股实债”方式抵押旗下商业项目，公司遭债股双杀，当日多只美元债即出现超10美元的下跌。随后该公司快速澄清该不实传闻，并表示怀疑有人意图操作债股价格获利，或将采取进一步法律行动。目前存续美元债已小幅回升，但较月初跌幅仍超20%。
消息面上，近期多家大型民营房企再次触发信用事件，旭辉控股集团正寻求离岸债务整体解决方案，暂停离岸融资付款，因此未如期支付CIFIHG 5.85 08/19/23本金构成违约事件;建业地产未按时兑付CENCHI 7.65 08/27/23本息构成违约事件;绿地控股集团未能按期支付GRNLGR 7.25 01/22/27利息，目前票据已停牌;方圆地产决定终止GZFYRE 13.6 07/27/23交换要约，且未能支付该票据本息约4亿美元，正集中一切力量和资金“保交楼”，寻求替代解决方案;金科股份未按期足额偿付“20金科地产MTN002”本息，将积极履行违约救济措施;鑫苑置业XIN 14.5 09/17/23、XIN 14 01/25/24及XIN 14.2 10/15/23交换要约完成，并发行约3.3亿美元新票据;正商实业就尚未偿还的ZENENT 12.5 09/13/23展开交换要约，新票据限期两年，息票率7%，每半年支付一次;泛海控股子公司中泛控股于25日收到洛杉矶项目总承包商清盘呈请，涉及2835万美元未偿债务，将于10月25日进行首次聆讯;中国恒大澄清破产传闻称，公司目前正在正常按照计划推进境外债务重组，向美国法院申请承认相关境外债务重组协议安排不涉及破产申请;恒大财富因公司资产处置进度不及预期，未获得资产处置资金，公司无法开展本月兑付;上海世茂建设截至8月底公司存在5项失信行为，目前正与相关机构就被执行情况积极沟通。
8月百强房企业绩规模延续低位，地产行业利好政策密集出台
根据久期财经数据显示，截至8月31日，2023-2025年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。
8月16日至8月31日期间，中资地产美元债二级市场先抑后扬，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数于半月内上行3.78，最新报132.33，到期收益率下跌0.42%，最新报27.82%。
国内方面，8月下旬，资本市场迎来多重利好。8月25日，住建部、央行、金融监管总局三部门发布通知，推进“认房不认贷”落地，并将该项政策纳入“一城一策”工具箱。政策落地后，改善置换和异地购房者将率先受益，首付筹资压力和按揭成本都将大幅降低。9月1日，北京、上海两大一线城市官宣跟进“认房不认贷”，超市场预期。同日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布通知，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
随后，证监会于8月27日对IPO和上市公司再融资监管提出新的安排，明确指出“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。8月29日，沪深交易所发布通知，明确将进一步推动扩大基金中的基金(FOF)参与投资基础设施REITs，积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，研究推出基础设施REITs实时指数及ETF产品，提升二级市场流动性。8月31日，央行、金监局连发两条政策通知，下调首付比例下线至首套20%、二套30%，二套房贷款利率下限调降为LPR+20BP，指导下调存量房贷利率。
一系列信贷政策密集落地，但目前楼市回暖动能仍然不足，8月百强房企业绩规模延续下半年以来的低位。据克而瑞数据，8月百强房企实现销售操盘金额3430.1亿元，环比降低1.3%，同比降低33.9%，同比降幅较上月仍在进一步走扩;1-8月实现累计销售操盘金额37524.7亿元，同比降低8.5%。供应端方面，重点30城8月供应环比上涨10%，前8月累计同比仍跌8%;成交环比下降7%，同比减少30%，成交创近5年来单月次新低。
而第四季度房企将迎来新一轮偿债小高峰，据久期数据显示，今年9月和10月房企离岸债到期规模超110亿美元。此轮楼市深度调整，对于经营环境及债务方面面临压力的房企而言，无疑为巨大利好。再融资放松将有助于房企进一步打开融资通道，缓解销售困难下的流动性压力，改善房地产行业的融资环境。而密集发布的房地产利好政策，将有助于降低居民的居住成本，支持和鼓励合理购房需求有序释放。
海外方面，美国8月非农就业报告显示，美国8月非农新增就业18.7万人，高于预期的17万人，前值由18.7万下修为15.7万;8月美国失业率意外飙升0.3%至3.8%，创去年2月以来新高，平均时薪同比回落至4.3%。而美国7月核心PCE物价指数同比升4.2%，为连续第二个月环比增长0.2%，创两年多来最低连月增速;7月PCE物价指数同比升3.3%，环比升0.2%;7月个人支出环比升0.8%，为1月以来最大增幅。据CME美联储观察工具显示，9月暂停加息的可能性为93%。