这一举措，精准对接了当前国家推动城市内涵式高质量发展、强力扩大内需的战略导向，为存量资产的盘活注入了强劲的金融活水。

文｜陈耀

ID | BMR2004

中国资本市场和城市发展领域迎来了一项重要的政策利好。国家发展改革委于近日正式印发了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（以下简称《清单》）。这份文件不仅是对过往REITs试点经验的总结与固化，更是一次极具战略深意的“扩围”与“升维”。

政策调整最核心的变化在于将“商业办公设施”“城市更新设施”明确列为独立的行业领域，同时在消费基础设施范畴内，新增了“体育场馆”“四星级及以上酒店”以及“多业态融合的商业综合体”。这一举措，精准对接了当前国家推动城市内涵式高质量发展、强力扩大内需的战略导向，为存量资产的盘活注入了强劲的金融活水。

此次《清单》最大的亮点之一，是将“城市更新设施”作为一个独立的类别纳入REITs的版图。这标志着国家对于城市发展模式的认知已经发生了根本性转变，从过去的大规模增量扩张，转向了存量提质增效。根据《清单》，纳入范围的项目包括“老旧街区、老旧厂区更新改造项目”，以及涵盖多种资产类型的城市更新综合设施项目。

毋庸置疑，这一政策的落地具有重要且深远的意义：一是有效破解融资难题。城市更新项目通常具有投资规模大、回收周期长的特点，社会资本往往望而却步。REITs的介入，为这些项目提供了“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环模式，极大地增强了社会资本参与的信心。二是引导企业向运营思维转型。《清单》特别强调，对于城市更新等领域的项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，“不得从事商品住宅开发业务”。

这是一项关键的“隔离带”，它迫使参与主体必须从传统的“开发卖房”思维，转向专注于长期的“持有运营”和服务提供，真正推动城市更新走向可持续的内生性增长。

另一个亮点是“商业办公设施”首次作为独立资产大类被纳入。在国际成熟的REITs市场中，商业不动产（如写字楼、购物中心）是市场的中流砥柱。我国此次将“超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目”纳入《清单》，体现了在制度设计上与国际主流市场接轨的审慎决策。这一政策具有极强的现实针对性。我国现有超大特大城市21个，它们是我国人口与经济最集中的承载区，高端商务楼宇又是现代服务业和先进制造业总部的集聚地。通过REITs盘活这些优质资产，能够为实体经济提供更稳定的经营场所，引导资本流向最具经济活力的区域，服务于国家城市群和都市圈发展战略。

此次《清单》的发布，不仅是REITs资产类型的简单增加，更是我国投融资体制改革深化迈出的重要一步。

来源 | 《商学院》杂志2026年1月刊