近日，通州多个现房楼盘降价厉害，更有甚者直接是原来的6折，最重要的是，其中一个还是在通州目前最好的区域，运河三角商务区，下图。

一、融御直接62折甩卖

【金融街武夷融御】一共分为三期，位置相当不错。

500米以内有通州后南仓小学+北京二中（通州校区）；

往北走900米就是华联超市；

往西走700米有潞城中心公园。

其中【融御一期】在2020 年 6 月底开盘，开盘均价处于 6.1 至 6.5 万元/平方米。

目前已经有二手房在出手，小区挂牌均价5.3万。

【融御二期】在 2021 年 9 月 21 日开盘，成交均价为 6.6 万元/平方米（含精装）。

目前小区新房还没卖完，新房均价在6.2万左右。

与此同时，二期同样也有二手房在出售，挂牌均价6.1万。

价格直接倒挂。

最新的【融御三期】在 2023 年 7 月 14 日开盘，开盘均价为 60000 元/平方米。

而本次降价的主要是二期跟三期，

其中二期74平2居，总价最低可以去到310万，均价4.1万，直接是开盘价的62折；

142平4居，总价最低可以到720万，均价5万！比原价直降了300万！

二、京贸国际公馆卖得比二手房还低

另一个难兄难弟就是位于通州九棵树的【京贸国际公馆】。

【京贸国际公馆】分为东西区，最新一次开盘是在 2021 年，开盘均价 6.3 ～6.7万元/平方米。

目前小区在售新房是在西区，降价厉害的同样也是这里。

77平2居，总价最低到360+万，均价4.7万，差不多是开盘价的75折；

122平的2居，总价最低到590万，均价4.8万。

二目前小区东区二手房的挂牌均价 ，也在5万左右，同样也是新房倒挂二手房。

三、值不值得买？

【融御】所在的运河三角区，最近出的新楼盘【运河玖院】，想看河景的均价预计能到7万以上，都是大户型，总价1500万以上；

不看河景的，均价5.7～6万左右，比融御高了1万多，你觉得是否合适？

当然差了2-3年的新房产品，户型，得房率，各方面肯定是不能比，就看你是更原因买性价比高的【融御】，还是产品做了提升但是价格更贵的【运河玖院】了。

买房避坑指南：别被伪次新"迷了眼"

楼龄，和地段、品质、学区一样，也是体现在房产价值中的一个重要因素。我们常说某某小区有学区溢价，是因为学区政策的不确定性，可能因为学区变化导致房子的部分附加价值消失，进而引起房产价格的下跌。其实楼龄和学区类似，同样也会有楼龄溢价：我们买的时候按照次新房的价格买入，但是等七八年后再次交易，曾经的次新房就变成了老房子，这部分楼龄的价值自然也就没有了。如果是老破小，买入的时候是老房子，卖出的时候仍然是老房子，最起码不会有楼龄这部分附加价值的变化。

一般来说，楼龄15年内的房子相对安全一些，毕竟买入后再次交易也就20年出头的楼龄，在北京大部分区域仍然可以算得上是次新房。而20年楼龄的房子相对来说危险性就大了，毕竟再次交易的时候，近30年楼龄的房子和我们现在看90年代的房子一样，是妥妥的老房子。当然区域不同楼龄的标准也不一样：主城区的房子本身就老，又常年没有新房供应，所以楼龄标准可以适当放宽一些；而郊区新房多，所以楼龄要求要更加严格。

还有一点想和大家说明的是，楼龄是我们判断次新房、伪次新房的一个重要标准，但不是唯一标准。判断房子新旧还有一个很重要的衡量因素：设计理念和建筑工艺。

• 先说远的，90年代公房社区的设计理念就和现在完全不同。当时的房子以大卧室小客厅为主，八零筑一、八零筑二等户型是那时候的主流。但现在年轻人住了却很不适应，和目前的居住理念完全不符。所以无论是1980年还是2000年建成的房子，只要是这种设计理念的房子，我们都统称为老破小。
• 再说近的，24年开始政府陆续推出了好房子标准：高得房率，层高3米，大阳台，风雨连廊等黑科技层出不穷。而23年及以前的新房，虽然楼龄也很新，但是由于低得房率和差户型，购房者越来越不买账，码哥统一称为 “老新房”。最典型的就是奥森春晓、金辰府等这一批21年左右的房子，得房率普遍75%上下，每个房间都很小，连最基本的三面宽都达不到，所以目前破发和降价也很厉害。尤其是金辰府，交房两年了，现在开发商手里还有一大批房子卖不出去。这种房子属于名义上的次新房，也就是占了个楼龄新，除此之外和新压根就不沾边。

金辰府

所以判断是不是真正的次新房，不仅要看楼龄，还要看设计理念和现代购房者是否相匹配。虽然次新房不需要像新房那样做的面面俱到，但是如果户型实在令人难以接受、小区环境过差，即使楼龄够新，在码哥看来也只能算是“伪次新”，毕竟以后的购房者看这种房子，就像是看上个时代的产物。

总结一下：真正称得上 “次新房” 的小区，楼龄新是充分不必要条件，不仅现在要楼龄新，过几年出手的时候也要能满足区域内 “新” 的标准，否则就是白白承担了楼龄的溢价。并且楼龄新只是一方面因素，设计理念和建筑工艺也要足够 “新” ，只有这样的房子才能真正被称作 “次新房”。

当然，这个标准很苛刻，能满足的房子肯定不多，但也正因如此才具备了稀缺属性。说几个能满足次新标准的小区：永丰的汇德里、润园、冠城大通百旺府新三新四区，这些小区不仅楼龄够新，在户型设计上也能满足现在购房者的需求，并且还都是低密度洋房；清河的领秀新硅谷，新北苑的润泽悦溪，老北苑的亚奥金茂悦… 这些小区虽然楼龄各有不同，但也都能满足区域内 “次新” 的标准。

其实最好的选择就是直接买市面上最新的新房，这样就不用担心买到伪次新。不过毕竟新房不能适合所有人群，有些购房者有强通勤需求，或者短期内要入住，还是会优先考虑二手。那么，如果是考虑二手次新的购房者，请一定警惕：不要按照次新的价格去买伪次新房！