起猛了！广州二手成交三连涨，买入时机已到？
不是，现在广州二手房竟然也开始回暖了？
前几天，我们刚说完十月广州新房的数据，回顾戳这里：创5个月新高！新政后，广州新房成交热起来了！
今天就发现，原来不光是新房成交涨了，二手市场价量都在涨！
新政后
二手房三连涨
根据广州中原研究发展部数据，今年10月，广州二手住宅成交量（自助网签+中介网签）高达9361宗，同比去年10月同期大涨41.3%！
价格方面也在回升，10月二手网签均价为29879元/平，环比上月上涨6.9%。
二手楼市的热度，是从利好释放开始逐渐上升的。
从八月底认房不认贷开始，广州楼市进入了利好落地集中期：
存量房贷利率下降，减轻了购房者压力，刺激了一批改善客群的入市；增值税免征五改二，让大量满二房源释出，增加了购房者买入二手房的选择；多区放开限购，又吸引了一波外来的客源。
根据广州中原研究发展部数据，十月二手带看量、新增客户数量较上月增加2-3成左右，不少原本处于观望的买家开始陆续入市。
也正是从今年八月开始，广州二手市场成交开始回暖，实现了成交套数“三连涨”，10月数据环比今年9月（8544宗）成交上涨甚至高达9.6%！
可见，新政这一套组合拳下来，对二手房市场的刺激，还是比较大的。
我扒了一下中原的数据，发现2022年全年广州二手成交几乎都徘徊在 5000-8000套之间。今年十月的成绩，在近两年内，足以排行前列了。
不可否认的是，随着政策的刺激，行业的信心确实在逐步恢复，广州二手房市场也的确在回暖。
但与此同时，困境依旧存在。
二手市场困境：
竞争太大、冷热分化！
虽然目前广州二手的月度成交成绩不错，但与库存量一比，就能看得出问题所在了。
新政后，广州二手房挂牌量飙升，已经突破14万套了。而在去年年初，广州二手房的挂牌量仅10万套。
仔细算一下，就算接下来二手房市场月度成交量能够保持十月的水平，这些二手房全部卖掉也需要15个月。
事实上，消化周期可能还会更长。随着新政热度逐渐褪去，广州二手房的成交量会逐渐从高位落下。
而目前大部分业主对楼市的信心依旧不足，加上置换需求、资金回笼需求等因素，挂牌量大概率还会持续上升。
之前就有一位有置换需求的业主跟我们吐槽，自己想卖房，但压根卖不动，竞争实在是太大了，同一个小区，同一种户型有十几二十套房在挂，真的就是拼价格，谁卖得底，谁就能更快卖出去。
这一表现，在外围区尤其明显。中心区小区挂牌量尚且能保持在几十套的范围内，但外围区不少小区的挂牌量已经高达上百套。
这也跟我们想说的第二点有关，那就是：冷热分化。
十月广州二手房价量提升，很大的原因在于中心区的回暖，带来的结构性影响。
根据广州中原研究发展部数据，中心天河、白云、海珠三区成交上涨，分别共成交990宗、855宗、1107宗，环比分别回升5.5%、5.6%、0.5%。
受到限购松绑影响，番禺、黄埔二手楼市迅速升温，不少买家获得了购置番禺、黄埔“房票”后立马进场，两区成交量较9月增长近4成。
中心区的房价相对于外围区较高，成交增多的同时，也拉高了全市的二手成交价。
但事实上，除了中心四区房价稍微坚挺之外，不少区域的二手房市场都在降价，尤其是外围区的二手房市场，成交量和成交价依旧低迷。
昨天，我们就提到黄埔网红盘东荟城的成交价已经降低至2.6万/平，回到了几年前，回顾可以戳：惊掉下巴！2.6万/㎡成交，东荟城还有底吗？
黄埔尚且如此，更何况其它外围的区域？
在房源量增加，但出货速度不理想、区域冷热分化的情况下，广州二手房要真正回到全盛时期，还有较长的路要走。
接下来，外围区域二手房市场仍需要新政策的刺激。
如果想买入二手房的话，可以先看看中心城区，以及房价基本到底部的核心板块小区。
外围区域，可以再等等才入手。我们相信，这只是一场阵痛，长期来看，广州依旧是一座值得买入的城市。
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