测评通州《万科东庐》，越“热情”便要越“小心”
万科·东庐
万科东庐的售楼处已经开放，样板间也已经做好，只是未对外开放，预计是本周六开放，做了65/73/89/95四个样板间，120平的因为只有36套，所以就没做。
明天就开放样板间了，所以今天对这个楼盘做一个分析，还是老规矩，按顺序捋，内容在最下方！
区位
项目位于通州物资学院的西侧，距离物资学院地铁直线距离700米，实际的步行距离则是1公里左右。
南侧的6007地块就是前俩月开盘的国誉朝华，指导价同样也是6.5万/平，但实际成交均价在5.8万/平，并且从目前的市场成交来看，万科的后期均价应该也不会太高，毕竟万科的地块离地铁要更远，预计是5.8-6万左右！
开发商
万科的经验和实力就不多说了，在北京有太多的作品能证明，在当下这个经济市场不太好的情况下，开发商的财务才是最重要的。
从万科2023年一季报来看，万科的风险还不高，毕竟是第一家喊出“活下去”的房企，眼光很长远，其风险也远远要低于恒大碧桂园。
万科的物业口碑还是很好的，这并不是看数据看表格，我是实打实的问过很多万科的业主，给的评价都很好。
这主要也是跟万科的产品风格有关，万科有不少中高端的小区，所以物业就很好，而物业好，品质好，就能在很大程度上决定未来存量房价格保值。
产品
项目规划设计图
小区一共规划了13栋住宅楼，层高3米，总高4-11层，整体限高36米，楼间距30-47米左右；而托幼用地整体限高16米，规划了12班的幼儿园。
在售户型面积段为65-73-89-95-120平，主力户型为89/95平。
户型
65平南向两居室，房源不多，但是有普宅，也就是首付130万左右即可拿下。
73平的两居室，南北通透，南向双飘窗，LDK一体化，整体的功能性比较强。
此户型分布在7/13/19/21/22/24/25/26号楼，房源比较充足，选到好楼层的机会还是比较大的。
89平的三居双卫，全是中户，没有拐角大飘窗，还不如当年台湖的东望，也不如南侧国誉朝华88平的户型。这个户型给我的感觉比较一般，中规中矩，不是太推荐，当然也要看最终的价格怎么样。
此户型分布在1/3/4/6/18/23号楼，房源也比较充足。
95平的三居双卫，分中户和边户，这个户型还是可以的，三面朝南，全明格局，LDK一体化设计。而且此户型把南向两卧室的入户门放到了南侧，在家里有客人的时候也能保护不少隐私。
此户型分布在2//5/8/9/10/11/12/14/15/16/17/20号楼。
120平的四居双卫，全明格局，四叶草设计。这个户型我只能说中规中矩，因为120这个面积，别的项目客厅面宽基本都做到4米以上了。还有厨房旁边的这个西厨的设计，我个人觉得有点画蛇添足了，不过倒也不影响，后期应该是可以改动的。
此户型只有边户，分布在10/16号楼的东边户（总高7层）、11/17号楼的西边户（总高11层），一共也就三十多套房。
样板间实拍
分析：
这次的万科很能送，好像也知道自己有弊端，所以主打的就是为刚需服务，对刚需很友好。
比如70平以上的基本快成整装了，比如柜子、扫拖机器人、洗衣机、冰箱、还有厨具基本全齐，像烘烤机洗碗机之类的都有，而且中央空调也是标配，这样能给屋里节省更多的空间！基本上也就是除了床、沙发、餐桌、电视背景墙这类比较偏个人喜好的东西没有赠送，其他都有了！
从位置上来说，其实万科地块比较一般，别听销售说什么用了4年多才找到一块满意的地，还有什么时隔4年再次拿地足以证明地块有价值，净瞎扯。万科绝对是有眼光的房企，这没得说，人家第一个收缩业务，喊出“活下去”，所以万科的财务状况还算健康，可以说这4年是养精蓄锐，但要吹到地块上那可太没良心了！
因为离地铁远，而且若自驾出行，地块往南上朝阳北路要经过国誉朝华，这段路会很容易堵车。所以这也是为什么把售楼处放到常营的陆港城，就像国誉朝华的售楼处在褡裢坡，因为售楼处放工地附近更不好卖。
万科的地块本身是没有70/90限制的，本应该比国誉朝华更有优势，但最终还是选择了走刚需的定位，那后期的去化速度也肯定会受影响，毕竟国誉朝华已经吸收了一大波客户了！
从产品角度来看，万科东庐是有优势的，装修品质要高，赠送的也多，而且户型面积段相对比较纯粹不杂乱。而国誉朝华的小户型太多，太杂乱，这也说明国誉朝华比万科东庐更偏刚需，在后期进入存量房市场的时候，万科在这方面会有些优势，而且万科的物业口碑很好，同样都是刚需盘的情况下，物业就很重要，能决定一部分未来的存量房价值。
至于飞机航道，周边垃圾场等不利因素，这个我也说过很多次了，你实际去工地呆一会儿，周边走访一下，溜达溜达，感受一下这边的生活氛围，能接受就买，接受不了就看别的。
总体来说，其实万科这次投入的力度还是比较大的，因为甲方也深知自己的弊端，所以赠送的很多，也很“热情”，让刚需多感受些温暖，而且毕竟是4年后万科在京的第一个新盘，高层也比较重视，想开门红，所以我建议刚需朋友想买就尽早看，确定就别犹豫，开盘的优惠力度一定是最大的。